Продажа комнаты с дефектом - вопросы приведения де-юре и де-факто в соответствие и возможных последствий.

Вопрос №864838 из г. Санкт-Петербург
опубликован 06.10.2009, 19:42

Question

Семья из 3 человек въехала в комнату в 2-комнатной квартире в 1991 году по обменному ордеру и проживает там по сегодняшний день; из комнаты при обмене выехал 1 человек. По документам, предоставленным в Райжилобмен другой стороной обмена, комната являлась светлой. Фактически окна комнаты выходят на противоположную стену, расстояние менее 3 м, т.е. комната имеет дефект согласно перечню и является темной. Если бы комната была таковой де-юре, т.е. по документам, Райжилобмен не разрешил бы обмен (по имевшемуся тогда правилу, в темную комнату при обмене не могло въехать больше жильцов, чем выехало из нее) .
 В 2009 году комната успешно приватизирована, по документам она продолжает оставаться светлой, без дефектов. Это при том, что перед подачей документов на приватизацию гражданин из ПИБа приходил и комнату осматривал.
 Теперь семья комнату хочет продать, поскольку жить там с нынешними соседями невозможно (кстати, у соседей комната не приватизирована).
 Вопросы:
1) нужно ли (до проведения сделки, может быть, после) или вообще не нужно приводить "де-юре" в соответствие с "де-факто" ?
2) возможны ли негативные последствия у приведения и неприведения "де-юре" в соответствие с "де-факто" (например, признание обмена недействительным, или расторжение договора приватизации) ?
3) вообще, как наиболее грамотно поступить в данной ситуации?

 С уважением, Кирилл.

Макаров Андрей Владимирович · Accepted Answer

Кирилл, семья жила в данной комнате 18 лет, н смотря ни на какую стену. В настоящее время обмен уже никто не признает недействительным. Я считаю, что если комната является жилым помещением, есть желание ее продать, и есть люди, готовые ее купить, продавайте и все. Если вас мучает вопрос по поводу како-либо статьи - есть ст.421 ГК РФ, свобода договора

С уважением, А.Макаров.

Игнатенко Ирина Вячеславовна · Answer

Вам следует обратиться в межведомственную комиссию., которая составит акт о том, какова Ваша комната фактически - светлая или темная. (Будут проведены и соответствующие замеры расстояния до стены напротив).  МВК существует при жилищном агентстве в каждом административном районе города. В нее входят как непосредственно специалисты-инженеры, так и представители Санэпидслужбы и Госпожнадзора.

Для получения в МВК квалифицированного совета и экспертной оценки тех или иных возможностей следует подготовить пакет документов. Требования к нему в разных районах несколько отличаются. Но в основном это: правоустанавливающие документы - для квартир, находящихся в собственности граждан, или форма 7 (характеристика жилплощади) - для муниципальных жилых помещений, технический паспорт на квартиру или, если вы его не оформляли, вычерченный план квартиры, а также жилых помещений, расположенных выше и ниже нее (заказывается в ПИБе района). 
   Государственные расценки услуг самой МВК невелики, к фирмам-посредникам обращаться не стоит.  Что касается ПИБа и проектной организации, там ценник зависит еще и от времени. Если вы делаете все заблаговременно, расходы будут минимальными. В противном случае придется расстаться с весьма приличной суммой, расплачиваясь за все по срочным тарифам. 
 Свершив сей подвиг, Вы можете спокойно совершать сделку.

Мазунин Сергей Александрович · Answer

"В общем, вопрос №2 остался открытым" (с)

      Закрыть его (и другие вопросы) вы имеете возможность при очной консультации в северной столице. Обратитесь к адвокату, или частнопрактикующему юристу- по вашему выбору

Кирилл Кузьмин · Answer

Ответ понятен, но он - только на вопрос №3. А на чем должна основываться уверенность в том, что можно спокойно совершать сделку ? Какими законами, указами президента, постановлениями Верховного суда и т.д. гарантируется отсутствие негативных последствий у обращения в МВК и, например, признания комнаты темной ? В общем, вопрос №2 остался открытым.

Продажа комнаты с дефектом - вопросы приведения де-юре и де-факто в соответствие и возможных последствий.

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Похожие вопросы

При ремонте своей комнаты я увидела, что в стене между нашими комнатами есть дверь, т.е. они являются смежными.

Можно ли доказать, что комната не является купленной собственностью моей сестры?

Сосед угрожает выселением - что может быть сделано в данной ситуации?

Обмен комнатами между жильцами - статус комнаты в общежитии и права проживающего в коммунальной квартире

Можно ли подать иск в суд о признании обменного ордера недействительным и въехать в старое жилье?

Вопрос: Имеет ли этот человек право сдавать эту комнату, без согласия всех прописанных жильцов?

История нашей семьи - от обмена комнат до претензии на третью комнату

Как получить комнату в коммунальной квартире после смерти соседки, чтобы расширить семью из четырех человек?

Можно ли осуществить обмен неприватизированной комнаты на приватизированную квартиру?

Можно ли начать оформлять продажу приватизированной комнаты в коммуналке соседям

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59