Подскажите, пожалуйста каким образом можно отстоять права ООО в сложившейся ситуации.

Здравствуйте, Екатерина.

У вас типичная ситуация, присущая многим предпринимателям России: заключаем договор, а затем начинаем смотреть, что мы заключили.

В апелляционной жалобе укажите, как обычно историю (дату заключения договора, даты, с которых началась регулярные протечки крыши, способы решения этих проблем-подставка сотрудниками в местах протечек тазиков, баночек, неоднократные обращения к вам сотрудников в устной форме, письменной (служебные записки)) аренды.

Арендованное имущество, Как СЛЕДУЕТ ИЗ ВАШЕГО ОБРАЩЕНИЯ, изначально было со скрытыми недостатками, о которых арендодатель знал (не знал), не мог не знать, так как капитальный ремонт крыши ни разу не проводился (либо проводился, но слишком давно).

(такие правоотношения регулируются ст.612ГК, а не 616 ГК).

Скрытые существенные недостатки арендованного имущества стали проявляться через некоторое время: течь крыши не давала возможности сотрудникам трудиться надлежащим образом на рабочем месте.

Приходилось регулярно передвигать мебель, ставить в места протечки тазики, баночки, сотрудников приходилось отпускать домой. В конце концов, мы обратились к арендатору, указав на НЕДОСТАТКИ СДАННОГО ИМ ИМУЩЕСТВА. Считали и считаем, что без надлежащей кровли помещение невозможно было использовать по назначению. Находиться под такой плохой кровлей было равносильно нахождению в чистом поле.

Был составлен акт о худой кровле. Но ничего арендодателем не делалось, поэтому мы, как строительная организация, решили своими силами ЛИКВИДИРОВАТЬ НЕДОСТАТКИ ВЗЯТОГО НАМИ В АРЕНДУ ИМУЩЕСТВА. В помещении Невозможно было работать, в особенности во время осадков, снега на крыше и т.д. Всё время был риск обрушения кровли на сотрудников. Арендодатель после составления акта, понимая, что ИМУЩЕСТВО С НЕДОСТАТКАМИ, тем не менее, ничего не предпринял, чтобы устранить НЕДОСТАТКИ. Поэтому строительная фирма (арендатор), ликвидировав недостатки своими силами, руководствуясь ч.1, ст.612 Гражданского кодекса, удержала (не платила) сумму понесённых ей расходов на устранение недостатков (худой крыши, кровли) непосредственно из арендной платы.

Ликвидацию недостатков можно было ликвидировать только таким ремонтом, который походил на ремонт капитальный.

Суть: излагайте апелляционную жалобу, сместив акценты с капитального ремонта на недостатки сданного в аренду имущества. Если нет противоречий с условиями договора аренды, суд (если не апелляция, то кассация или надзор) отменит, либо изменит решение первой инстанции.

Прилагаются: расчеты, затраты (если нет договора капитального ремонта, надеюсь есть все бумаги, на которых отражены расходы, связанные С ЛИКВИДАЦИЕЙ НЕДОСТАТКОВ СДАННОГО В АРЕНДУ ИМУЩЕСТВА). Не забудьте приложить служебные записки (если они есть, две, три от начала проблемы и далее) о протечках, с которыми к вам обращались ваши сотрудники. Если есть заключение экспертов о том, что крыша была худой до сдачи в аренду, потому что капремонт не проводился, а должен был по срокам проводиться до сдачи в аренду. Прилагайте к жалобе и эти документы.

Что есть, то и прилагайте. Только, по недоразумению или по другому жизненному увлечению, скелеты из шкафов на свет Божий не вытаскивайте.

Можете пригласить в апелляцию свидетелей (сотрудников, на головы которых лилось, падало с потолка) вашего бедствия, которые поведают суду все неприятности, связанные с плохой кровлей. Заявите в конце апелляционной жалобы о допросе свидетелей таких-то (ФИО, адрес).

Помните, что можно сделать в апелляции, того не сделать в кассации и надзоре.

ИМЕННО ЗАТРАТЫ на ЛИКВИДАЦИЮ НЕДОСТАТКОВ СДАННОГО В АРЕНДУ ИМУЩЕСТВА послужили причиной удержания (неуплаты) с арендной платы, а не затраты, связанные с капитальным ремонтом.

Пусть ваши юристы поработают, принимая решение по обстоятельствам.

Желаю удачи.