Необходимые документы для регистрации расторжения договора аренды в одностороннем порядке

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 5 июня 2009 г. по делу N А12-469/2009

Как видно из материалов дела, 01.04.2006 г. между ООО "Магнат" (арендатор) и администрацией городского округа г. Михайловка (арендодатель) был подписан договор N 135/п-06 на аренду нежилого помещения.

В рамках данного договора арендатору было передано нежилое помещение площадью 506,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Михайловка, ул. Оборонная, 46 на срок по 31.03.2021 г.

Договор N 135/п-06 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области 16.08.2006 г. за N 34-34-06/026/2006-9.

18.04.2008 г. встроенное нежилое помещение общей площадью 506,3 кв. м, расположенное по адресу: Волгоградская область, г. Михайловка, ул. Оборонная, 46, и являющиеся объектом договора аренды N 135/п-06, приобрел в собственность Воробьев В.А.

25.06.2008 г. Воробьев В.А., как новый собственник, направил в адрес ООО "Магнат", уведомление о том, что им приобретено в собственность указанное нежилое помещение, а также о том, что с момента регистрации права собственности к нему переходят права и обязанности арендодателя по заключенному ООО "Магнат" с администрацией городского округа г. Михайловка договору аренды N 135/п-06 от 01.04.2006 г.

Пунктом 6.2. договора аренды от 01.04.2006 г. N 135/п-06 предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от настоящего договора, предупредив об этом другую сторону за 30 суток, путем направления письменного уведомления. Стороны договора при получении уведомления о досрочном расторжении настоящего договора обязуются в разумный срок освободить или принять арендуемое помещение.

02.09.2008 г. Воробьев направил в адрес ООО "Магнат" уведомление о досрочном расторжении указанного договора аренды.

13 октября 2008 г. представитель Воробьева В.А. обратился в территориальный орган Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о прекращении обременения в виде аренды N 135-п/06 от 01.04.2006 г., заключенного между администрацией городского округа город Михайловка (арендодатель) и ООО "Магнат" (арендатор), в отношении встроенного нежилого помещения, площадью 506,3 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Михайловка, ул. Обороны, 46 в связи с выполнением обязательств по договору и прекращением всех связанных с ним обременений.

В качестве основания для прекращения государственной регистрации договора аренды заявитель предоставил уведомление о расторжении вышеуказанного договора аренды от 02.09.2008 г.

17 октября 2008 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области принято решение о государственной регистрации прекращения договора аренды и погашении регистрационной записи об обременении прав N 34-34/06/026/2006-9.

Не согласившись с данным решением Управления, ООО "Магнат" обратилось в суд с указанными выше требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия факта нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Апелляционный суд считает выводы суда правомерными по следующим основаниям.

Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, если полагает, что оспариваемое решение, действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

С учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 6 Постановления Пленума N 8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" для принятия судом решения о признании ненормативного акта недействительным необходимо одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Таким образом, для признания незаконными действий заинтересованных лиц в силу вышеуказанной нормы права, необходима совокупность таких условий, как несоответствие действия закону или иному правовому акту и нарушения этим действием прав и законных интересов юридического лица.

При этом, как правомерно указано судом первой инстанции, нарушение прав и законных интересов не должно быть предположительным. В контексте с частью 1 статьи 198 и частью 2 статьи 201 АПК РФ суд должен установить реальное нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, выражающееся в незаконном возложении каких-либо обязанностей, создании иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

В соответствии с п. 1 ст. 13 указанного закона в компетенцию Управления входит проведение правовой экспертизы документов и установление отсутствия оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Статья 17 Закона N 122-ФЗ, предусматривает, что основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются в том числе и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Как уже было указано выше, пункт 6.2 договора аренды N 135-п/06 от 01.04.2006 г. содержит условие, предусматривающее, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от настоящего договора, предупредив об этом другую сторону за 30 суток, путем направления письменного уведомления. Данный пункт договора также предусматривает условие, что сторона договора при получении уведомления о досрочном расторжении договора обязана в разумный срок освободить или принять арендуемое помещение.

Согласно материалам дела такое уведомление было направлено арендодателем Воробьевым В.А. в адрес общества. В данном уведомлении арендодатель предложил ООО "Магнат" в разумный срок, но не более 30 суток с момента получения уведомления освободить помещение. Уведомление получено заявителем 02.09.2008 г.

Довод ООО "Магнат" об отсутствии соглашения о расторжении договора, заключенного между сторонами в письменной форме, правомерно не принят судом первой инстанции.

Пунктом 6.5 договора аренды N 135-п/06 предусмотрено, что изменения и дополнения к данному договору, кроме изменения арендной платы, порядка, сроков ее внесения и одностороннего расторжения договора аренды, оформляется дополнительными соглашениями.

Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает расторжение договора в том числе, и в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.

Поскольку сторонами в договоре предусмотрен иной порядок расторжения договора, никакого дополнительного документа в виде соглашения о расторжении, как утверждает заявитель, составлять не требовалось.

На основании изложенного апелляционная инстанция считает, что поскольку, при проведении правовой экспертизы оснований для отказа, предусмотренных статьей 20 Закона N 122-ФЗ, не имелось, регистрирующим органом государственная регистрация договора аренды была правомерно прекращена.

Судом первой инстанции обоснованно признан несостоятельным довод заявителя о принятии Управлением за правоустанавливающий (правопрекращающий) документ уведомления Воробьева В.А. от 2.09.2008 г. о досрочном расторжении договора аренды от 1.04.2006 г. N 135-п/06, а также, что подпись в уведомление от 2.09.2008 г. не позволяет сделать вывод о принадлежности ее лично Воробьеву В.А.

В оспариваемом решении суд правомерно указал, что уведомление о расторжении договора аренды от 02.09.2008 г. не оспорено в судебном порядке и не признано незаконным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального Закона N 122-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация не является индивидуальным (ненормативным) правовым актом, поскольку относится к особым действиям юридического характера, совершаемым органами исполнительной власти в пределах установленных полномочий, и представляет собой систему записей.

Согласно пункту 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, при прекращении права, ограничения (обременения) права, сделки соответствующая запись Единого государственного реестра прав погашается.

Пунктами 62 - 65 Правил предусматривается процедура погашения регистрационных записей.

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусматривают внесение записей в подраздел не только об аренде, но и о прекращении аренды. В пункте 62 Правил установлено, что при прекращении ограничений (обременения) на недвижимость производится погашающая запись специальным штампом.

В соответствии с пунктом 77 Правил, государственная регистрация сделки в отношении недвижимого имущества, а также права собственности или иного вещного права, возникшего на основании сделки, удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах, проставляемом на оригинале документа, выражающего содержание сделки, что и было сделано Управлением.

Утверждение заявителя о том, что государственный регистратор должен был известить арендатора о прекращении данного обременения, является несостоятельным в силу нижеследующего.

В соответствии с пунктом 23 Инструкции о порядке регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 06.08.2004 г. N 135, внесение в Единый государственный реестр прав записей о прекращении и расторжении договоров аренды, проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.

При погашении регистрационных записей в Едином государственном реестре прав по заявлению арендатора, правообладателю (арендодателю) в срок не более пяти рабочих дней с момента погашения записей направляется уведомление об этом.

Уведомление арендатора в случае погашения записи по заявлению арендодателя не предусмотрено.

С учетом указанных выше обстоятельств судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что Управлением Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области при погашении регистрационной записи N 34-34-06/026/2006-9 о государственной регистрации договора аренды N 135-п/06 от 01.04.2006 г. не допущено незаконных действий, в связи с чем, не имеется оснований для удовлетворения требований, заявленных ООО "Магнат".

На основании изложенного апелляционная инстанция считает, что по делу принято законное и обоснованное решение, оснований для отмены которого не имеется. Выводы суда по данному делу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого решения. Кроме того, им дана надлежащая оценка судом первой инстанции.