Как мне правильно расстаться со строительной компанией (ЖСК) с наименьшими потерями?

Порядок создания, организации и деятельности ЖСК регламентируется:

· разделом 5 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ);

· Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ);

· Уставом кооператива, который не должен содержать положения, противоречащие ЖК РФ и другим федеральным законам (ст. 110 ЖК РФ).

Уплата взносов ЖСК его членами относится к числу недоговорных способов привлечения денежных средств граждан для строительства жилья, допускаемых Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Федеральный закон №214-ФЗ). В отличие от правоотношений по поводу долевого строительства объектов недвижимости, которые основываются на договоре двух лиц – гражданина (физ.лицо) и застройщика (юр.лицо), членские отношения внутри ЖСК основываются на Уставе этого кооператива (ЖСК-юр.лицо, а граждане - его участники).

Однако не все ЖСК в своей деятельности соблюдают даже не столь многочисленные требования, предъявляемые жилищным законодательством, что может привести к нарушению прав членов таких ЖСК.

Прием гражданина в члены ЖСК осуществляется на основании заявления, поданного в правление ЖСК. Заявление должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов (конференции) ЖСК, зафиксированном в соответствующем протоколе. В результате гражданин приобретает статус члена ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены ЖСК общим собранием членов кооператива (конференцией) (ст. 121 ЖК РФ). Членство в ЖСК может быть подтверждено справкой (выпиской из утвержденного решения) ЖСК о членстве в кооперативе, выдаваемой по заявлению члена ЖСК. Данная справка будет является свидетельством применения к возникшим правоотношениям жилищного законодательства.

Член кооператива помимо прочего обязан соблюдать Устав ЖСК, выполнять решения Общего собрания членов ЖСК и других органов кооператива, а не какие-то договоры.

Уставом ЖСК могут быть предусмотрены непротиворечащие законодательству РФ дополнительные права и обязанности членов кооператива. Уже поэтому каждому члену кооператива просто необходимо знакомится с Уставом ЖСК.

Нормы Жилищного кодекса РФ являются обязательными для исполнения, но зачастую сознательно нарушаются руководством (правлением) ЖСК, посредством выстраивания «серых схем» привлечения денежных средств граждан для строительства объектов недвижимости с целью уменьшения своей ответственности.

Порядок приёма в члены ЖСК предусмотрен ст.121 ЖК РФ (см. «Прием в члены жилищно-строительного кооператива»). Однако, в нарушение указанного порядка, зачастую ЖСК принимают паевые взносы граждан ещё до момента признания их членами кооператива. Как следствие, эти денежные средства не являются паевым взносом, а их использование ЖСК в своём обороте будет незаконно.

Другим нарушением действующего законодательства жилищно-строительным кооперативом является привлечение денежных средств граждан по различным договорам, подписываемым как до вступления их в члены ЖСК, так и после. В большинстве случаев такие договоры содержат условия о составе и порядке внесения паевых взносов, порядке передачи определённой квартиры в собственность, что является грубым нарушением императивных норм законодательства Российской Федерации. В данном случае законодательно закреплено (ст.116 ГК РФ, ч.4 ст.128 ГК РФ, ст.113 ЖК РФ, ст.125 ЖК РФ), что размер, состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов, ответственность за нарушения при их внесении, а так же порядок приобретения прав на квартиру закрепляется (устанавливается) в уставе ЖСК. Предоставление квартир членам ЖСК и последующая передача квартир в собственность гражданам регулируется ч.4 статьи 218 ГК РФ и ч.1 статьи 124 ЖК РФ. В частности, основанием для передачи квартиры гражданину является решение собрания членов ЖСК при условии того, что гражданин полностью внёс паевой взнос. В соответствии с вышеизложенным, договор не является основанием принятия от гражданина – члена ЖСК паевых вносов и не будет являться основанием для передачи ему в собственность квартиры, так как договорных способов привлечения денежных средств и получения квартиры для членов ЖСК жилищным законодательством Российской Федерации не предусмотрено. Подобный договор, заключённый с членом ЖСК, в силу содержащихся в нём противоречий действующему законодательству будет являться ничтожным. К тому же, в случае заключения договора без целей создать правовые последствия он будет являться мнимой сделкой (ст.170 ГК РФ).

Вывод: если в качестве онования приёма Ваших денег кооперативом использовался договор (т.е. отношения связанные с привлечением денежных средств на стр-во дома были основаны на договоре) требуйте вызврата средств согласно ч.3. ст.3 ФЗ от 30.21.04 №214-фз и обратитесь в контрольно надзорный орган в области долевого строительства для проведения проверки такого ЖСК.

Но если деньги по договору не ходили и вы точно член кооператива (есть об этом решение утвержденое общим собранием членов (конференции) ЖСК), то - читайте Устав, Положения и т.п. общие документы кооператива (порядок для выс индивидуальным быть не может, только общий как для всех членов)