Продажа квартиры - нужно ли платить налог и применима ли льгота?

Если идет речь об объектах недвижимости, подлежащих государственной регистрации, то трехлетний срок нахождения в собственности налогоплательщика объекта недвижимости следует определять с даты его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. письма Минфина России от 4 июня 2009 г. N 03-04-05-01/433 и от 25 июня 2009 г. N 03-04-05-01/490). В совместном письме Минфина России и ФНС от 16 января 2008 г. N ВЕ-9-04/2 констатируется, что в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, исходя из чего государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В совместном письме Минфина России и ФНС от 7 ноября 2008 г. N 3-5-04/662@ был даже приведен конкретный пример: "...срок нахождения в собственности квартиры исчисляется с 27.05.2004 (даты государственной регистрации договора от 19.05.2004) по 29.05.2007 (дату госрегистрации договора от 23.05.2007). Следовательно, в этом случае реализованное по договору от 23.05.2007 имущество находилось в собственности более трех лет".

Однако в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 14 августа 2008 г. N Ф08-4632/2008 по делу N А32-30572/2004-51/ 757-2006-51/1 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 12 декабря 2008 г. N 13441/08) налоговый спор индивидуальных предпринимателей был разрешен в их пользу:

- по мнению налогового органа, право собственности на незавершенный строительством объект возникло у предпринимателей с 13.12.2001, т.е. с даты выдачи свидетельства о государственной регистрации права, исходя из чего налоговый орган отказал предпринимателям в предоставлении имущественного налогового вычета, поскольку договор купли-продажи незавершенного строительством объекта был заключен 27.03.2002, соответственно, данный объект находился в долевой собственности заявителей менее трех лет;

- суд установил, что предприниматели по договору купли-продажи от 30.03.1998 приобрели на праве общей долевой собственности земельный участок с размещенными на нем объектами недвижимости с целью сноса имевшихся строений и строительства нового жилого дома; на основании заявления предпринимателей распоряжением от 17.11.1999 администрация города разрешила проектирование и строительство нового жилого дома взамен старого. 13.12.2001 было зарегистрировано право общей долевой собственности на незавершенное строительством нежилое строение, однако согласно справкам архитектора проекта от 23.12.1998 и председателя квартального комитета и городской инспекции Госархстройнадзора в том виде, в котором незавершенный строительством объект был продан, он существовал уже в декабре 1998 года;

- исходя из фактических обстоятельств, суд пришел к выводу, что при продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, в данном случае следует исходить из того, что период, в течение которого имущество находилось в собственности налогоплательщиков, исчисляется с декабря 1998 года (с момента фактического возведения объекта незавершенного строительства) до дня госрегистрации перехода права собственности к покупателю (28.07.2003), что составляет более трех лет.

Приведенное судебное решение вполне согласуется с правовой позицией, изложенной в Определении Конституционного суда РФ от 02.11.2006 N 444-О, в котором применительно к совместной собственности супругов констатируется, что применение имущественного вычета согласно п. 1 ст. 220 НК РФ должно зависеть не от правоподтверждающих документов, а от правоустанавливающих обстоятельств, в частности от основания и момента возникновения права собственности на соответствующее имущество налогоплательщика.

Тем не менее решение вопроса о трехлетнем сроке владения физическим лицом недвижимым имуществом в первую очередь формально зависит от двух дат:

- даты регистрации приобретения права собственности первым покупателем;

- и даты регистрации приобретения права собственности следующим покупателем.

Неформальный же подход к решению данного вопроса возможен только в суде, который может исходить не столько из формальных условий (правоустанавливающих документов), сколько из фактических обстоятельств Российской Федерации (правоустанавливающих обстоятельств).

Александр Медведев, член Научно-экспертного совета Палаты налоговых консультантов, к.э.н.