Реализация социальной выплаты при покупке квартиры в Санкт-Петербурге - сложности и вопросы

Я и мой несовершеннолетний сын получили социальную выплату за счет средств бюджета в рамках целевой программы Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурга (с поправкой без согласия соседей). Желаем приобрести квартиру на вторичном рынке. Для этого планируем предпринять следующие действия: 1) Продать комнату в коммунальной квартире, где проживаем на сегодняшний день; 2) Добавить собственные накопленные средства; 3) Реализовать субсидию; 4) Использовать ипотечный кредит (уже одобрена ипотека в ГПБ). Пожалуйста, разъясните мне, как реализуется социальная выплата. В банке мне сообщили, что она переводится с ИБЦ счета на счёт Газпромбанка после заключения договора купли-продажи, в качестве погашения части ипотечного долга. Но в самом договоре прописано, что субсидию может получить только продавец приобетаемого мною объекта недвижимости. Обратилась за помощью в агентство недвижимости, там мне заломили нереальный процент по предстоящей сделке, сославшись на сложность процедуры: якобы продавец приобретаемой мною квартиры будет получать за продажу и деньги по ипотеке и субсидию, еще и в разных банках и по разным схемам. В таком случае, банк не в курсе, как заключать ипотечный договор. В курсе работы с субсидией оказался только банк Санкт-Петербург, у которого процент по ипотеке 14,5, но еще и не факт, что я эту ипотеку получу. Замкнутый круг. У меня нет возможности оплачивать 200 тыс. руб. агенту, который сам не до конца понимает схему работы с соц. выплатой.