Возможно ли юридически разделить участок в ДНТ на доли для постройки таунхауса и будет ли он законен?

Таунхаус или квартира?

В Градостроительном кодексе Российской Федерации есть понятие «жилой дом блокированной застройки». Это объект высотой не более трех этажей, состоящий из нескольких секций (не более 10), каждая из которых предназначена для проживания одной семьи. Стены между блоками не должны иметь окон и дверей. И необходимо наличие выхода из каждого блока на территорию общего пользования. Таково «официальное определение» таунхауса.

Огромное значение имеет юридический статус земельного участка. Согласно Земельному кодексу РФ, все участки подразделяются на категории, а также виды разрешенного использования. Категорий существует несколько – нас интересуют лишь две: земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. Поскольку таунхаусы – это жилье, они, соответственно, должны возводиться на землях населенных пунктов, при этом вид разрешенного использования может звучать как «жилищное строительство», «малоэтажное строительство» или «блокированные жилые дома».

Таунхаус, построенный на такой земле, является, по сути, многоквартирным домом. И в свидетельстве о праве собственности блок-секция будет обозначена как «квартира». При этом участок под таунхаусом оформляется в общую долевую собственность. «С учетом последних разъяснений законодательства право общей долевой собственности на земельный участок возникает с момента первой регистрации права на жилое помещение в объекте. При этом участок должен быть сформирован (поставлен на кадастровый учет. – БН)», – поясняет Софья Соколова, юрист Практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».

Поскольку юридически безупречный таунхаус – это многоквартирный дом, только блокированного типа, застройщик должен действовать в рамках закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», и в частности иметь разрешение на строительство. В противном случае объект является самовольной постройкой и может пойти под снос.

ИЖС – не приговор?

А что если земля, на которой строят таунхаус, относится к населенному пункту, но при этом ее разрешенное использование – «индивидуальное жилищное строительство»? Очень часто в СМИ пишут, что таунхаусам на землях ИЖС прямой путь под бульдозер.

Действительно, само слово «индивидуальный» в определении статуса участка говорит о том, что на нем разрешено построить дом на одну семью. Некоторые застройщики, конечно, пытаются лукавить, возводя многосекционный таунхаус якобы на одну большую семью, а потом продавая его части как доли. Но это – дело подсудное.

Между тем оказывается, что построить таунхаус на землях ИЖС можно на вполне законных основаниях. Точнее, несколько индивидуальных блокированных односемейных домов могут быть возведены на прилегающих друг к другу участках. Но при этом должен соблюдаться ряд требований.

«В градостроительных документах населенных пунктов (это Правила землепользования и застройки и Генеральный план) обычно прописывается минимально допустимая площадь участка под индивидуальную застройку. Где-то это 6 соток, где-то даже 1,5. Соответственно, именно столько земли – и не соткой меньше – должно находиться под каждым домовладением в таунхаусе», – объясняет Елена Шишулина, директор по маркетингу ЗАО «УК “СТАРТ Девелопмент”».

Допустим, у нас есть 12 соток земли. Если минимально допустимый размер участка под застройку – 6 соток, размежевываем и нарезаем его на две половинки и смело строим две секции (то есть дуплекс). Больше уже нельзя – будет нарушено требование градостроительного законодательства. Если же нарезка допускается более мелкая (например 1,5 сотки), то 12 соток можно поделить на восемь участков и построить такое же количество блокированных секций – лишь бы форма исходного надела позволяла (была вытянутой, а не, скажем, квадратной). Как бы то ни было, максимально допустимое число блоков ограничено десятью (см. требования Градостроительного кодекса, рассмотренные в начале статьи).

Каждая блок-секция на землях ИЖС с юридической точки зрения является отдельным жилым домом, с отдельным участком. В свидетельстве о праве собственности так и будет записано.

По закону – дорого

По пути строительства таунхаусов на землях ИЖС пошли, например, такие компании, как «БТК девелопмент» (поселок таунхаусов Ollila, Курортный район Петербурга), «СТАРТ Девелопмент» (поселок «Золотые ключи», Гатчинский район Ленобласти). Но другие девелоперы не спешат следовать их примеру. Интересно, почему?

Как отмечает Софья Соколова, у таунхаусов, которые строятся как блокированные дома на индивидуальных участках, не должно быть общего подвала и/или общего чердака. Инженерные сети должны заводиться в каждую секцию отдельно, без общих труб – согласно СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» (Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001).

«Подведение отдельных сетей к каждой секции увеличивает себестоимость строительства примерно на 10%», – говорит Елена Шишулина. Кажется, не так уж и много. Но не будем забывать, что застройщикам, возводящим таунхаусы на участках ИЖС, приходится переплачивать не только за коммуникации. Земля с таким юридическим статусом стоит намного дороже, чем участки сельхозназначения, на которых сейчас разворачивается строительство дешевых таунхаусов. Условия конкурентной борьбы получаются неравными.