Требования коммерческих банков к залоговому обеспечению кредита - ликвидность, принципы расчета и законодательство

По разному может быть. Это их воля. Как правило нужно чтобы объект не был в залоге (ст. 421, 334 ГК РФ)

Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164 ФЗ «О залоге» предусматривает, что должник может заложить одно и то же имущество одновременно нескольким кредиторам. В соответствии со ст. 342 ГК РФ последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующим и договорами о залоге.

Эти требования регулируются исключительно внутренними регламентами банков и прочим убеждением уполномоченных должностных лиц банка о благонадежности клиента. Поэтому основной принцип - свобода договора по ст. 421 ГК РФ. При этом безусловно любой банк стремится не проиграть даже при обращении взыскания на имущества, поэтому занижает сумму оценки в договоре.

Основной документ - Положение Банка России от 26 марта 2004 г. N 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности" (с изменениями и дополнениями) Изучите его

Система ГАРАНТ: base.garant.ru

Здравствуйте ст. 368 и 369 ГК РФ предусматривают следующее «В силу банковской гарантии банк, иное кредитное учреждение или страховая организация (гарант) дают по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору принципала (бенефициару) в соответствии с условиями даваемого гарантом обязательства денежную сумму по представлении бенефициаром письменного требования о ее уплате. Банковская гарантия обеспечивает надлежащее исполнение принципалом его обязательства перед бенефициаром (основного обязательства)». В гарантии имущественный интерес бенефициара состоит в возможности получить исполнение максимально быстро, не опасаясь возражений должника, в тех случаях, когда кредитор полагает, что срок исполнения обязательства либо иные обстоятельства, на случай наступления которых кредитор себя обеспечивал, наступили. Основаниями к отказу в удовлетворении требования бенефициара могут служить исключительно обстоятельства, связанные с несоблюдением условий самой гарантии. Неустойка и гарантия являются способами обеспечения исполнения обязательств. Неустойка относится к так называемы отвествующим способам обеспечения исполнения обязательств и её взыскание является одной из форм гражданско-правовй ответсвенности. Банковская гарантия обеспечивает исполнение обязательства по иному. При наступлении определенных обстоятельств бенефициару достаточно предоставить документы, предусмотренные гарантией и сумма будет выплачена. Соответсвенно, если обязательство нарушено и есть основания для требования об уплате суммы по банковской гарантии, то можно воспользоваться данным видом обеспечения. Гражданское законодательство не содержит каких-либо ограничений в выборе способов обеспечения обязательств по гражданско-правовым договорам, что позволяет заказчику применять одновременно несколько видов обеспечительных мер.

Требования к залогу:

стоимость предмета обеспечения либо равна сумме получаемых средств, либо выше ее;

залоговое имущество не имеет ограничительных обременений;

залог является собственностью получателя кредита;

имущество имеет достаточно высокий уровень ликвидности – стабильную цену.

Определение рыночной стоимости недвижимости и относящегося к нему имущества должно производиться независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Раньше применялись: Положение Банка России № 39-П «О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета» и Положение Банка России № 54-П «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)».

По залогу всегда действовал расчет кредит не больше 70% стоимости залога.

Однако их недавно отменили и теперь действует

"Положение о порядке определения доходов, расходов и прочего совокупного дохода кредитных организаций" (утв. Банком России 22.12.2014 N 446-П) (ред. от 05.11.2015)

В каждом банке существует специальный отдел, который производит оценку залогового имущества, в том числе на предмет его ликвидности. Как правило, реальная стоимость имущества по этой оценке занижена в 1,5-2 раза. Это помогает банкам избежать рисков в том случае, если продажная стоимость не покроет основной долг с учетом процентов и неустойки. Оценка производится по внутренним регламентам банка, с учетом действующего законодательства, в том числе ФЗ «Об ипотеке».

Основную роль в оценке играет рыночная стоимость и ликвидность. Безусловно проверяются правоустанавливающие документы, в том числе на отсутствие обременений.