Есть ли у меня шансы, и каким образом, признать сделку недействительной и вернуть квартиру?

Моя теща проживала в двухкомнатной муниципальной квартире с сыном 25 лет. Пенсионерка. Склонна к употреблению а/н. Сын, после увольнения в запас ВС РФ, перебивался случайными заработками. Имела значительную задолженность по квартплате и оплате к/у. В 2002 году, очевидно нуждаясь в деньгах на очередную пьянку, заключила с одной из близлежащих риэлторских фирм, договор об оказании услуг по продаже квартиры, условиями которого было приобретение её квартиры этой фирмой (предположительно под офис). В качестве оплаты предусматривалось предоставление: ей – однокомнатной квартиры (гостиничного типа), сыну однокомнатной квартиры (без удобств) и компенсации стоимости в размере 30 тыс. рублей, которую, по словам тещи, она не получила, т.к. эти деньги были оплачены фирмой за приватизацию квартиры и погашение долга по квартплате. (Действительно, приватизацию, обмен, прописку по новому месту жительства тещи и сына оформляло агентство, теща только отдала им свой паспорт). Переселившись в гостинку, она продолжала пьянствовать до апреля с.г., когда узнав о всех её «подвигах», мне пришлось принудительно забрать её к себе. Из «агентурных» источников мне стало известно, что теща намерена через это агентство поменять гостинку на «домик в деревне».

Добровольно менять положение дел теща не хочет. Пытался получить от неё генеральную доверенность, чтобы самому заняться её проблемами, однако у нотариуса она заявила, что не знает, что от неё хотят и зачем её туда привели, в результате чего, естественно, нотариус отказал в выдаче доверенности.

Исходя из вышеизложенного, вопросы:

1. Есть ли у меня шансы, и каким образом, признать сделку недействительной и вернуть квартиру?

2. Могу ли я через суд, и каким образом, ограничить её дееспособность и оформить опекунство?