3601
Продавец передумал продавать недвижимость. Как его понудить продать?
В данном случае обязать продавца заключить ДКП можно было только заключением предварительного договора
В статье 429 ГК РФ сказано:
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Как видите только наличие заключенного предварительного договора ДКП является основанием к предъявлению требования о понуждении Продавца заключить основной договор ДКП.
В отсутствии же предварительного договора нет ни каких юридических оснований для заключения ДКП. Согласно статьи 209 ГК РФ продажа доли может быть исключительно с согласия продавца
Здравствуйте!
Чтобы заключить основной ДКП доли имущества нужно заключить предварительный договор на взаимовыгодных условиях.
В силу ст. 429 ГК РФ, предварительным признается договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор может быть расторгнут в судебном порядке при наличии оснований для такого расторжения. Такими основаниями могут быть: существенное нарушение контрагентом предварительного договора. Закон не указывает, какие именно нарушения предварительного договора признаются существенными.
В сложившейся ситуации , покупателю возможно нужно снова попытаться обговорить с Продавцом условия предварительного договора и заключить его.
В противном случае , на законодательном уровне Вы никак не обяжете Продавца заключить основной ДКП и продать долю в имуществе.
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Статья 429.1 ГК РФ устанавливает, что рамочным договором (договором с открытыми условиями) признается договор, определяющий общие условия обязательственных взаимоотношений сторон, которые могут быть конкретизированы и уточнены сторонами путем заключения отдельных договоров, подачи заявок одной из сторон или иным образом на основании либо во исполнение рамочного договора. К отношениям сторон, не урегулированным отдельными договорами, в том числе в случае незаключения сторонами отдельных договоров, подлежат применению общие условия, содержащиеся в рамочном договоре, если иное не указано в отдельных договорах или не вытекает из существа обязательства.
Согласно действующему законодательству, можно попытаться понудить продавца к заключению договора купли-продажи его доли в недвижимости следующим образом:
1. Ст. 165 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) устанавливает преимущественное право покупки доли в общем имуществе. Если продавец отказывается продать долю, покупатель вправе в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
2. В соответствии со ст. 429 ГК РФ, если продавец уклоняется от заключения договора, предусмотренного предварительным договором, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора.
3. Ст. 558 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отказ от регистрации сделки может также служить основанием для иска о понуждении к заключению договора купли-продажи.
4. Согласно ст. 398 ГК РФ, суд может возложить на продавца обязанность заключить договор в случае, если его уклонение от заключения договора является недобросовестным.
Таким образом, на основании норм ГК РФ покупатель имеет право обратиться в суд с иском о понуждении продавца к заключению договора купли-продажи доли в недвижимости. Важно подготовить убедительные доказательства того, что продавец действовал недобросовестно, отказавшись от ранее достигнутых договоренностей.
Согласно нормам Гражданского кодекса РФ, регулирующим порядок преимущественного права покупки доли в общем имуществе, существует возможность понудить продавца к заключению договора купли-продажи доли:
1. Статья 246 ГК РФ "Преимущественное право покупки" устанавливает, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.
2. Если продавец отказывается продать долю по указанной цене, другой участник долевой собственности вправе в судебном порядке потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (ч. 3 ст. 250 ГК РФ).
3. Кроме того, согласно ст. 429.4 ГК РФ "Опцион на заключение договора", если продавец нарушил преимущественное право покупки, покупатель вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Таким образом, в вашем случае, если вы подтвердите свое намерение приобрести долю по предложенной цене и продавец откажется от сделки, вы можете обратиться в суд с требованием о переводе на вас прав и обязанностей покупателя.
Однако для этого вам необходимо доказать, что вы реально намеревались приобрести долю, в частности, предоставить доказательства согласия на условия сделки, несмотря на отказ от предварительного ДКП и непоступление денежных средств в банк.
Ключевым условием реализации преимущественного права покупки является подтверждение вашей готовности приобрести долю на предложенных условиях.
Здравствуйте Светлана!
В данном случае, с правовой точки зрения, если обоюдно договориться невозможно, то за срыв сделки понудить продать (ст.454 ГК РФ) возможно только в судебном поярке (ст.131-132 ГПК РФ).
*При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия, защиты и подготовке правовых документов (ст.779 ГК РФ "оказание юр.услуг").
Всего доброго Вам!
Рад был помочь!
Дополню.
Предварительно Вам необходимо направить письменную досудебную претензию продавцу (п.2 ст.132 ГПК РФ).
В противном случае Вы вправе предъявить иск о понуждении в заключении договора купли-продажи (ст.454 ГК РФ), за срыв сделки возмещения ущерба, прочих расходов и убытков (ст.15 ГК РФ), компенсации морального вреда (ст.151 ГК РФ), в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).
*При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия, защиты и подготовке правовых документов (ст.779 ГК РФ "оказание юр.услуг").
Всего доброго Вам!
Рад был помочь!
Здравствуйте, Светлана!
1. К огромном сожалению, нельзя принудительно заставить продать долю продавца, если не было заключено предварительного договора.
Согласно ст. 209 ГК РФ,
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. С другой стороны, если продавец принимал такое решение и направлял вам письменное уведомление, это означает, что он не нуждается в данной доле и как следствие, можно попытаться признать его долю малозначительной через суд, соответственно с выкупом.
3. А уведомление (предложение) о выкупе, будет в суде являться доказательством (ст. 56-57 ГПК РФ), что собственник не нуждается в этой доле.
Всех благ Вам!
Уважаемая Светлана, здравствуйте! В данной ситуации, если предварительный договор купли-продажи (ДКП) не был заключен, юридических оснований для понуждения продавца к заключению основного договора купли-продажи действительно нет.
-----------
Согласно анализа статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ),
предварительный договор является обязательным условием для последующего понуждения к заключению основного договора.
Если предварительный договор не был заключен, то у покупателя нет правовых оснований требовать от продавца заключения основного договора.
Кроме того, статья 209 ГК РФ устанавливает, что собственник вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, что включает в себя право на продажу или отказ от продажи доли. Без согласия продавца и без предварительного договора, принудить его к продаже доли невозможно.
Таким образом, в отсутствие предварительного договора купли-продажи, покупатель не имеет юридических оснований требовать от продавца заключения основного договора купли-продажи. Продавец вправе изменить свое решение и отказаться от продажи доли, поскольку право распоряжения имуществом принадлежит ему, и без его согласия или обязательств, закрепленных в предварительном договоре, принудить его к продаже невозможно.
Если покупатель заинтересован в приобретении доли, рекомендую в будущем заключать предварительный договор, который будет содержать все существенные условия сделки и обязательства сторон. Это обеспечит возможность в случае необходимости обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора, если одна из сторон уклоняется от выполнения своих обязательств.
С уважением, Дарья Алексеевна!
Добрый вечер, Светлана.
1)Принудить невозможно к большому сожалению.
2)Уже сталкивались с такой ситуацией, ничего не получилось.
3)Это его право и его собственность, к тому же покупатель выдвинул свои условия, а не заключил изначально на требованиях продавца.
4)Плюс не был составлен предварительный ДКП или задаток внесен, а значит сейчас вариант принудительного оформления не возможно осуществить.
5)Согласно анализа статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)
предварительный договор является обязательным условием для последующего понуждения к заключению основного договора.
6)ст. 209 ГК РФ так же регулирует ваш вопрос...
