Как разделить дом и землю между родственниками на две независимые собственности?

1. У Вас рабочая схема, если дом приобретён до брака, и является личной собственностью супруги согласно ст. 36 СК РФ:

"Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью."

Тогда можно супруге дарить Вам долю в доме и выделять её в натуре.

2. Земля не делится под домом.

Ст. 244 ГК РФ указывает:

"Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона."

Она останется в собственности каждого сособственника дома как общая.

Если дом и земельный участок приобретались (строились) в браке, то не дарением, а оформляйте соглашением раздел совместно нажитого имущества, у каждого из супругов будет по 1/2 доле. Затем выдел доли в натуре дома и участка. Будут части жилого дома (ст.16 ЖК РФ).

Ст.252 ГК РФ.

Схема в принципе правильна.Вам нужно произвести выдел доли в натуре, зарегистрировать обе части в Росрееестре и только после этого продать долю. Учтите что согласно ст.35 ЗК РФ: При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Хотели поначалу просто разделить дом в натуре на два жилых помещения (тех.возможность есть, входы раздельные имеются). Подали документы в Росреестр. Оттуда пришел отказ. Говорят, многоквартирный дом получается.

В данном случае вы можете на основании ст252 ГК РФ заключить соглашение о разделе имущества,находящегося в долевой собственности.То то что получается две квартиры никак не препятствует разделу имущества.

Чтобы Росреестр зарегистрировал соглашение о разделе имущества нужно в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" поставить на кадастровый учет два новых объекта недвижимости.

Что касается земельного участка то переход права на землю возможен если в собственности будет часть дома.Земля под этой частью также является собственностью ст35.3 ЗК РФ

Земельный кодекс, N 136-ФЗ | ст 35 ЗК РФ

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

[Земельный кодекс РФ] [Глава V] [Статья 35]

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Чтобы оформить не долевую собственность, а два отдельных объекта недвижимости, необходимо изменить разрешенный вид использования земельным участком. В Росреестре вам отказали, поскольку разрешенный вид использования земельного участка - для ИЖС, а в случае двух квартир в доме, это уже МКД.

Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

[Градостроительный кодекс РФ] [Глава 4] [Статья 37]

1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.

7. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения.

Уважаемый Николай г.Краснодар !

Во-первых, продать или купить Дом с ЗУ как Объект недвижимого имущества можно только в том случае, если Право собственности на него зарегистрировано в Регпалате Росреестра или БТИ (до 1998г) субъекта РФ , что должно подтверждаться ВЫПИСКОЙ из Росреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.209 ГК РФ).

Во-вторых, в вашем случае у вас как у Продавца должно быть ДВА отдельных документа подтверждающих право собственности:

1)документы на Земельный участок с Кадастровым паспортом и т.д.

2)документы на жилые и нежилые строения на данном земельном участке с Кадастровым и Техническим паспортами на них и т.д.

В-третьих, для совершения сделки необходимо подписание сторонами Договора купли-продажи, в котором должны быть прописаны все существенные условия договора, в частности:

-Предмет договора с его характеристиками(земельный участок, дом и т.д.)

-Цена договора;

-Порядок и форма оплаты по договору;

-Перечень документов, прилагаемых к договору и т.д.

В-четвёртых, если данное имущество является совместно нажитым супружеским имуществом, то потребуется ОБЯЗАТЕЛЬНО нотариально удостоверенное СОГЛАСИЕ супруга на Продажу - Покупку данного недвижимого имущества (ст.35 Семейного кодекса РФ).

Кроме того, Купить - Продать объект недвижимого имущества:

- по генеральной доверенности – НЕЛЬЗЯ;

- по расписке – НЕЛЬЗЯ !!!

- по садоводческой книжке – НЕЛЬЗЯ;

- МОЖНО только по Договору купли-продажи !!! (ст.160 ГК РФ)

Именно Договор купли-продажи является документом-основанием, на основании которого будет внесена ЗАПИСЬ о переходе права собственности в Росреестре РФ субъекта.

Желаю вам удачи Владимир Николаевич

г.Уфа 18.04.2016г