Как оформлять залог на квартиру по такому Договору купли-продажи?

Покупатель квартиры хочет часть суммы оплатить жилищным сертификатом, выданным Академией наук, часть кредитом из Сбербанка. Юрист Покупателя составил Договор купли-продажи квартиры и прописал в нём, что оплата по Сертификату и средствами Банка будет произведена после регистрации Покупателем права собственности на покупаемую квартиру, а у Продавца квартира остаётся в залоге. Вопросы: 1. Если Орган, который решает выдавать или не выдавать деньги на покупку квартиры по Сертификату решит, что Договор составлен не верно или ещё по какой - либо причине откажет в перечислении денег, то что делать в такой ситуации? Право собственности уже на Покупателе! 2. Как оформлять залог на квартиру по такому Договору купли-продажи?