Продажа доли в трехкомнатной квартире - проблемы с органами опеки и их решение

У нас есть 3 х комнатная кв площадью 80 кв. м.в ней 3 собственника: я,мой сын несовершеннолетний и моя сестра. Сын там никогда не жил. сейчас я хочу продать сестре наши доли, чтобы с добавлением мат. капитала и неких своих накоплений купить квавртиру. Возникла проблема с органами опеки, они не разрешили положить деньги с продажи доли ребенка ему на карту, чтобы в последствии потратить их на приобретение жилья. Сестра готова выкупить долю сына за 700 тыс., а я договором дарения свою долю переписываю на нее, она дает еще 200 тыс., в итоге пол кв. за 900 тыс., но в органах опеки сказали, что мы должны приобрести кв.не меньше 44 м. (так как у меня еще один сын) (12 м на меня, 12 на младшего сына и доля ребенка 20 м, как в той кв). сейчас у нас нет возможности купить подходящую кв по метражу, договорились с бабушкой (где мы сейчас и живем), что я покупаю ее кв площадью 56 кв м, и сын там будет собственником своих законных 20 м, во дворе этого дома стоит садик, куда ходит мой сын! вопросы вот какие: 1.Можно ли в органах опеки говорить, что сделка между близкими родственниками? 2.не проще ли будет сделать переселение ребенка к матери (если я пропишусь в бабушкиной кв. и буду переселять ребенка туда). 3.в бабушкиной кв прописаны 2 ое, она и мой дедушка, но собственником является только она. можно ли после покупки кв. оставить бабушку собственником, ведь даже если и сын будет собственником, получается больше 20 кв. м. на них, что подходит по размеру доли в той кв. которую выкупает сестра. 4.в течение какого времени мы обязаны предоставить подтверждающие документы в органы опеки о том, что сын не ущемлен в правах и ему предоставлена жилплощадь не хуже чем была, и какие именно документы нужно предоставить. ЗАРАНЕЕ ВАМ БОЛЬШОЕ СПАСИБО!