Далее покупатель передумал покупать квартиру и изъявил желание вернуть задаток себе, мотивируя тем что у него есть мед.

Николай, здравствуйте!

Опишу, чего вам следует опасаться в суде. Однако, учитывая жадность вашего покупателя (он не станет тратить деньги на опытного адвоката или юриста) такой вариант маловероятен. Поскольку он требует сложных, трудоемких и квалифицированных действий направленных на убеждение судьи.

Ваши правоотношения с покупателем регулируются ст. 381 ГК РФ.

Задаток выполняет несколько функций: платежную, доказательственную и обеспечительную.

Ваш вопрос основан на обеспечительной функции задатка.

Согласно п.2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Иными словами, сторона, не исполнившая обязательство, теряет сумму задатка.

При этом, вам следует понимать специфику предварительного договора.

Согласно п.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, на условиях предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор. Цель его состоит в организации заключения какого-либо договора.

Предварительный договор порождает юридическую связанность сторон: каждая из сторон приняла на себя обязанность в будущем заключить основной договор.

Между тем, в силу п.1 ст. 380 ГК РФ задаток передается в счет причитающихся по договору ПЛАТЕЖЕЙ другой стороне. При этом, обязанность производить платежи возникает только после заключения основного договора. Следовательно, при заключении предварительного договора нельзя обеспечить задатком исполнение основного договора (нельзя обеспечить задатком обязательство, которого еще нет).

В виду этого, специфика предварительного договора не позволяет использовать задаток в качестве обеспечительного средства обязательства, порождаемого таким договором.

Поэтому, в случае спора, суд может квалифицировать переданную вам сумму в качестве аванса.