Возможно ли провести этот договор по цене БТИ и возникнет ли необходимость уплаты налогов государству, если да то сколько?

Москва. ВАО. Квартира 20 лет в совместной собственности без выделения долей на мать и сына, перепланирована (не оформлено). Есть необходимость разделить доли и перевести квартиру в собственность сына. Делать необходимо через договор купли-продажи, чтобы в явном виде оговорить возможность пожизненного проживания матери и возможно другие гарантии для нее. Договор безусловного дарения не устраивает мать. Написание наследственных документов не устраивает сына, так как не устраняет возможное наследование по закону других родственников. Договор ренты невозможно заключить на долю в квартире, кроме того, он противоречит семейному кодексу. Нотариус отказался делать договор купли-продажи под предлогом того, что купля-продажа между близкими родственниками является фиктивной сделкой (по факту так и есть, передача денег не планируется). Так ответит любой нотариус, или, может, Вы поможете? Возможно ли провести этот договор по цене БТИ и возникнет ли необходимость уплаты налогов государству, если да то сколько? Желательно не заниматься оформлением перепланировки, для этого необходимо "неформальное" общение с замерщиком БТИ. Опять же, сколько это будет стоить? Хотелось бы получить конкретное предложение в цифрах и сроках, общие фразы по этому воопросу не интересуют.