Как правильно расторгнуть договор и вернуть задаток в случае отказа покупателей от покупки квартиры

Здравствуйте. В любом случае, исходя из судебной практики, если отсутствует отдельный договор о задатке, то сумма, переданная Вам по предварительному договору в суде будет расцениваться как аванс. Возвращать эту сумму или нет и в какие сроки - ВАМ решать

Рассмотрите возможность довести это дело до суда. Представляется, что потенциальный покупатель (супруг, как заключивший предварительный договор, не будем вплетать сюда его жену, режим совместной собственности их имущества нас пока не интересует) не представил доказательств, что он не виновен в незаключении основного договора: не доказательств обращения в банки, отказов от них (тем более, заведомо ожидаемый отказ супруге в кредите), заверения в наличии денег, что подтверждается внесением задатка.

Согласно ст.429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно п.5 ст.429 ГК РФ. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Как говорится, лучшая защита – нападение. Возможно также самим предъявить им иск о понуждении заключения основного договора либо о взыскании убытков, которые у Вас будут. Но сначала нужно позаботиться о своей позиции – нужно выполнить обязательства со своей стороны по предварительному договору: направьте им проект основного договора, получите подтверждение, что покупатель получил проект основного договора в срок, установленный предварительным договором.

Далее о задатке. В силу ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 ГК РФ).

Таким образом, полученная Вами сумма точно должна являться именно задатком (в расписке должно быть указано), а не авансом за квартиру.

Тот факт, что покупатель- супруг не получил кредит (если это вообще факт – долго ли получить отказ. А это как-нибудь узнать можно – обращался ли он вообще. Через запрос суда после предъявления иска можно запросить) не является основанием для прекращения предварительного договора (если в договоре это не указано). И что это за задаток такой, который нужно возвращать при отказе в ипотеке. В принципе, это не соответствует нормам законодательства о задатке, как о способе обеспечения выполнения обязательств. Независимо от этого, насколько следует из Вашего письма, в условиях предварительного договора заключение основного договора не поставлено в зависимость от получения ипотеки или от возврата задатка.

Согласно п.2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Так что у Вас есть кое-какие возможности для выхода из ситуации.