Как разделить приватизированную квартиру с престарелой матерью и сестрой - права, оценка и вопросы оставания

Я с тремя детьми, мужем и моей престарелой матерью проживаем в трехкомнатной квартире. У матери отдельная комната, мы занимаем две. Квартира приватизирована на трех владельцев: мать, моя сестра и я. Я с детьми прописана здесь. Мой муж нет, но за время проживания, он сделал ремонт во всей квартире, кроме комнаты тещи. Были заменены окна, сантехника, поменяны двери и т.д. Изначально, квартира была у жутком состоянии: дыры в потолке и полу, вываливающиеся стены. Проживать с детьми в таких условиях было неприемлемо. Не смотря ни на что, моя мать написала завещание, что ее долю я с сестрой должны будем поделить пополам. А значит и всю квартиру, учитывая ее собственную 1/3. У сестры есть двухкомнатная квартира, доставшаяся ей после развода, где она живет с дочерью. Я многодетная мать, мне больше жить негде. Как я должна вести себя, чтобы не остаться на улице с детьми? Как делить эту квартиру пополам. Если продавать, то будет ли учитываться ремонт, сделанный за мой счет. Не хотелось бы, чтобы все средства, были выкинуты, и подарены сестре, вместе с ее законными квадратными метрами. Имею ли я права оставаться в квартире столько сколько мне нужно, и не продавать ее, если совладелец хочет это сделать? Как проводить оценку, если отдавать половину сестре, учитывая ремонт или нет? И если продавать, то с ремонтом будет ли квартира дороже, чем в плохом состоянии, как она нам и досталась, собственно говоря, от родителей. Моя мать уже в возрасте. Мне жить больше негде, поэтому и рассуждения на эту тему не дают покоя. Не сочтите меня аморальной. Мне чужого не надо, но и свое отдавать не собираюсь.