Вопрос передачи ответственности за сдачу в аренду самостроя на участке с ПНВ

Сдача в аренду самостроя на участке с ПНВ В 2000 году я купил для отца часть жилого дома на участке с ПНВ. Т.е. по документам я собственник, но фактически владел он - я живу в другом городе. (При этом в на момент покупки это фигурировало как "квартира", но затем по решению суда признано "частью жилого дома". В Росреестре продолжает считаться "квартирой"). Затем он построил на этом участке индивидуальный дом и хочет его сдавать в аренду. Никаких документов на строительство не оформлял, но занимается сбором документов для признания права собственности (на мое имя) на землю. Т.е. хочет признать право собственности на землю, затем я ему передаю эту землю (дарением) и он оформляет права на свое строение. Я не хочу нести никаких рисков, связанных с этим самостроем. Предпочтительный для меня вариант - передать по дарению эту квартиру прямо сейчас, но он против, так как считает, что в этом случае не сможет оформить собственность ни на землю ни на постройку. Есть ли другой способ передать ему всю ответственность за действия, связанные со сдачей самостроя в аренду? Скажем, заключив с ним договор на эксплуатацию части жилого дома (т.е. законного строения) и участка подним, не упоминая самострой? Ответственность за что именно не удастся передать? Требует ли такой договор гос. регистрации?