Возможно ли избежать уплаты налога с продажи и покупки квартиры при смене долевой собственности?

Уважаемый Виталий!

Если со дня открытия наследства прошло менее трех лет, то при продаже унаследованного имущества вам необходимо представить в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ (пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228 НК РФ).

При этом вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом и уменьшить свой доход от продажи имущества на сумму в размере (п. 1 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ):

- 1 млн руб. - при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков и долей в них;

- 250 000 руб. - при продаже иного имущества.

Налоговую декларацию по НДФЛ необходимо подать (даже если при расчете НДФЛ сумма налога к уплате равна нулю) в налоговую инспекцию по месту вашего жительства до 30 апреля года, следующего за годом продажи унаследованного имущества (п. 1 ст. 229 НК РФ).

Напрямую взаимозачета доходов и расходов от продажи и покупки разных квартир не происходит (т.е. сумма покупки из суммы продажи не вычитается). Но налог с продажи можно уменьшить не только на стандартный вычет в 1 млн. руб., но еще и на вычет с покупки другой квартиры в том же году – в размере этой покупки, но не более, чем на 2 млн. руб. А с оставшейся части платим налог НДФЛ-13%.

расходы на покупку здесь зачесть не получится – не тот случай (см. выше выдержку из НК РФ). А вот уменьшить размер налога за продажу, применив налоговый вычет за покупку, очень даже можно (лучше прочитать это медленно еще раз, чтобы было понятно, о чем речь).

Мало того, в ситуации, когда в одном налоговом периоде происходит продажа одной квартиры и покупка другой, можно применять сразу два налоговых вычета при уплате налога за продажу.

Первый – это «стандартный» вычет в 1 миллион руб., который вычитается из налогооблагаемой базы за продажу квартиры. Второй – это вычет в 2 миллиона руб., который дается за покупку жилья, и применяется к доходам Покупателя, облагаемым налогом НДФЛ (к зарплате, например). А так как полученные за продажу квартиры деньги – это тоже наш налогооблагаемый доход, то второй вычет может применяться и к этой сумме тоже.

Применить сразу два налоговых вычета в альтернативной сделке с квартирами можно при соблюдении следующих условий:

продажа одной квартиры и покупка другой произошли в одном налоговом периоде (календарном году);

налоговый вычет за покупку жилья ранее не использовался (или был ранее использован не полностью – тогда применяется его остаток);

покупка квартиры была не у близкого родственника (налоговики не любят, когда их дурят).