Отказ одного собственника от замены стояков в МКД - действия ТСЖ в досудебном порядке и ответственность

МКД сдан в эксплуатацию в 2003 г. Согласно региональной программе "плановая замена" должна проводиться во второй половине 20-х годов. В связи с некачественными "строительными" стальными трубами (свищи, внутритрубное зарастание сварных швов) квартирные стояки находятся в предаварийном состоянии (свыше 25% - в аварийном, появившиеся свищи закрыты муфтами и хомутами). Ресурсы на спецсчете ТСЖ по статье "Кап. ремонт" недостаточны. Для сбора необходимой суммы по тарифам нужно еще 3-4 года. Утверждение взносов, превышающих тариф, "заморочно". На общем собрании собственников помещений МКД принято решение о замене стояков в рамках целевых сборов собственников именно на эту задачу, оставляя ресурсы по кап. ремонту для других задач. Работы успешно выполняются, практически все собственники добросовестно участвуют в финансировании и допуске к работам. Есть собственник, отказывающийся от замены. Мотивация по недопуску стандартная: лично у него свищей пока нет; замена должна быть по плану региональной программы; финансирование собственником должно быть только в рамках тарифов; вскрывать короба (короба не проектные, поскольку квартиры передавались без отделки) отказывается; при этом утверждает, что за аварию из-за оставшегося в квартире "строительного" стояка должно отвечать ТСЖ, поскольку это общедомовое имущество; заявление об отказе писать также отказывается. Таким образом, сложилась ситуация, когда по вине собственникаТСЖ не может выполнять надлежащее обслуживание ОИ МКД согласно 491 Постановлению. Вопрос: какие действия должно предпринять ТСЖ в досудебном порядке по фиксации данного факта, а также ответственности собственника - отказника. С уважением, председатель правления ТСЖ.