Cкажите, пожалуйста, ставка НДС составляет 18 %. Мы, как арендодатели не хотим снижать арендню плату.

Ситуация: в договоре аренды указана арендная плата в размере 550 долларов за квадратный метр в год и 1604 доллара в месяц, включая НДС по ставке 18%. Вы, как арендодатель, хотите оставить общую сумму арендной платы (включая НДС) неизменной, но уменьшить размер НДС.

Юридический анализ

1. Влияние ставки НДС на арендную плату

- Если договором установлена цена "включая НДС", то при изменении ставки налога (например, с 18% на 20% или наоборот) общая сумма платежа остается фиксированной, а сумма НДС и база (арендная плата без НДС) меняются автоматически.

- Снижение ставки НДС (например, до 10% или 0%) при сохранении общей суммы приведет к увеличению базы (чистой арендной платы). То есть вы получите больше дохода, а в бюджет перечислите меньше налога.

2. Возможность уменьшить НДС без снижения общей суммы

- Вы не можете самостоятельно изменить ставку НДС — она установлена законом (ст. 164 НК РФ).

- Чтобы уменьшить НДС в рамках той же общей суммы, вам нужно увеличить базу (арендную плату без НДС). Это достигается путем изменения условия договора: укажите, что арендная плата составляет X долларов без НДС, а НДС начисляется сверх по действующей ставке. При этом общая сумма платежа (X + НДС) равна текущей сумме (1604 доллара).

- Например, при ставке 18%: база = 1604 / 1,18 ≈ 1359,32 доллара. Чтобы общая сумма осталась 1604 доллара при снижении НДС до 10%, новая база = 1604 / 1,10 ≈ 1458,18 доллара.

3. Действия арендодателя

- Заключите дополнительное соглашение к договору аренды, в котором:

- Измените формулировку пункта об арендной плате: установите размер платы без НДС, указав, что НДС начисляется по ставке, установленной законом.

- Укажите, что общая сумма платежа (с НДС) не подлежит изменению в одностороннем порядке.

- Если арендатор согласен, подпишите соглашение. Если нет — вы вправе настаивать на действующих условиях, так как договор уже закрепляет фиксированную сумму "включая НДС".

4. Риски

- Если ставка НДС изменится (например, повысится), ваша чистая прибыль уменьшится, так как общая сумма фиксирована. Условие "включая НДС" выгодно арендатору при росте налога и невыгодно при его снижении.

- Рекомендуется пересмотреть договор в целом: установить плату в рублях (или в валюте с фиксацией курса) и указать, что НДС предъявляется дополнительно к цене.

Резюме

Для сохранения общей суммы арендной платы при снижении НДС необходимо изменить базу (арендную плату без НДС) путем подписания дополнительного соглашения, где будет указана цена без НДС. Это законно и не требует снижения вашего дохода. Если арендатор возражает, договор остается в силе в текущей редакции.

Если у вас есть похожий вопрос, вы можете задать его в форме ниже.