Как оформить наследство по квартире при отсутствии долевой приватизации и проблемах с документами - рекомендации и необходимые документы

Когда-то давно мама получила трехкомнатную квартиру в трехквартирном доме на земле. По площади она составляет 2/4 всего дома, а наши соседи по 1/4. Затем квартиру приватизировали на четверых: мама, папа, я и моя сестра (обязательно в то время на всех членов семьи) Но не оформили долевую. Впоследствии родители развелись, но жили в одной квартире в разных комнатах. Дети (я и моя сестра) выросли и уехали в другой регион. В сентябре 2017 года умер папа, нужно вступать в наследство (квартира, машина и земельный участок) Появились ряд проблем с квартирой: 1. мама живет в квартире, но не может наследовать. Ю т.к. не жена. 2. приватизация на 4 х, а документы не оформлены. 3. в документах, оказалось, допущена ошибка: прописана площадь соседей, а у них наша, хотя адрес и чертеж совпадает с действительностью. 4. я и сестра можем приехать к родителям только в июне (со смерти папы пройдет уже не 6, а 9 месяцев). Мы хотим все наследство оформить на маму и привести документы в порядок. У сестры нет доступа к нотариусу, в ее населенном пункте таковых нет. Поэтому решили, что она откажется от всего, я вступлю в наследство, а потом переоформлю на маму. Что нам делать? Какие документы нужны, чтобы до нашего приезда мама занялась оформлением? На какие законы, статьи, документы можно опереться?