Ограничение прав собственника - возможность требовать ключ к лестничному проходу от управляющей компании и правовая защита

Уважаемая Мария! В соответствии ч. 2 ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе двери общего доступа. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ право владения, пользования и распоряжения общим имуществом принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно ст.ст. 161, 162 ЖК РФ на управляющей компании лежит обязанность по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг, выполнению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности. При указанных обязанностях управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Противопожарные требования к дверям, установленным на эвакуационных путях и выходах, регламентируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", сводом правил СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», другими нормативными актами. Пунктом 4.2.7 Свода правил СП 1.13130.2009 установлено, что «двери эвакуационных выходов из поэтажных коридоров, холлов, фойе, вестибюлей и лестничных клеток не должны иметь запоров, препятствующих их свободному открыванию изнутри без ключа.» Система «Антипаника», установленная на дверях эвакуационного выхода Вашего дома, предназначена для легкого разблокирования всех запоров дверной створки и открытия двери наружу путем однократного нажатия на нажимную

перекладину, что полностью соответствует требованиям пожарной безопасности.

Согласно положениям ст. 161 ЖК Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Как следует из Вашего сообщения, собственниками жилых помещений в Вашем доме в качестве способа управления выбрано управление управляющей организацией, что должно подтверждаться протоколом собрания собственников помещений в многоквартирном доме. С управляющей компанией должен быть заключен договор управления многоквартирным домом, условия которого не могут противоречить действующему законодательству.

При управлении многоквартирным домом управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. При этом управляющая организация вправе самостоятельно определять способ управления, порядок выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества своими силами либо с привлечением третьих лиц, если это не противоречит требованиям законодательства и условиям договора.

Исходя из вышеизложенного, следует вывод о том, что решение об установке на дверях системы "Антипаника" и передача на хранение ключа наружного входа охраннику принято на общем собрании собственников помещений, и управляющей компанией не допущено нарушений действующего законодательства, в том числе в отказе в предоставлении ключа, открывающего дверь снаружи.

Резюмируя вышеизложенное, согласно ст. 45 ЖК РФ Вы вправе выступить инициатором внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором может быть обсужден вопрос, входящий в компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, вопрос замены системы «Антипаника» на другое устройство экстренного открывания дверей аварийных выходов, например, на электромагнитный замок с брелком для каждого собственника помещения, позволяющим собственникам помещений самостоятельно открывать дверь снаружи. Оснований для Вашего обращения в суд на данном этапе не имеется, поскольку на сегодняшний день Вы никоим образом не ограничены в реализации Вашего права собственника помещения в многоквартирном доме на разрешение данного вопроса на общем собрании собственников в целях досудебного урегулирования указанного вопроса.