Как подать встречное исковое заявление о принуждении к заключению сделки купли-продажи и стоит ли это делать?

18.07.2011 г.был составлен предварительный договор купли-продажи квартиры, но квартира была с обременением (ипотека в силу закона, расчет был произведен полностью наличными сразу же после подписания договора, имеется расписка продавца о полном расчете с ним, но в Росреестре мне выдали Свидетельство-ипотека в силу закона и не сказали мне, что это значит. Я не знала, что у меня квартира с обременением). Покупатель согласна была ждать, когда снимется обременение, но она пригласила риелтора, который проверил документы и он составил предварительный договор, не сказав мне о том, что у меня обременение в виде ипотеки в силу закона. Как оказалось (риелтор призналась недавно сама), риелтор поставила в известность моего покупателя об этом и они решили использовать данный договор для продажи квартиры моего покупателя, чтобы получить согласие органов опеки на продажу квартиры, т.к. там несовершеннолетние дети. Я согласилась ждать, когда покупательница продаст свою квартиру и дала ей вместо месяца срок расчета 1.5.мес. она ждала, когда с ней расчитаются по сертификату. Только через месяц,15.08.11, они мне сообщили, что я не могу продать квартиру, т.к. она с обременением. Я сразу же сказала об этом покупательнице и она согласилась ждать. Когда я оформлю документы. Было ясно, что к 1.09 11 г.я не успею это сделать, поэтому был разговор с ней и она обещала ждать.21.08 еще раз пригласила к себе покупателя и еще раз она уверила. Что будет ждать и когда получит деньги за свою квартиру, она позвонит. Прошло 1.09.11-звонка не было. Я сама позвонила 3.09.11 и она сказала, что деньги получила и ищет другую квартиру, т к. у нас не снято обременение к 01.09.11 г.Но с ее стороны не было никаких заявлений ни о заключении основного договора, ни о расторжении. Когда я возмутилась ее поступком. Сказала, что она нарушила все договоренности, поиском другой квартиры она отказывается покупать мою, поэтому задаток я ей не отдам. Она приглашала меня в агенство для того, чтобы я вернула задаток, но я не заключала договор с АН и к тому риелтору, который использовал мою юридическую неграмотность (,хотя обязан был сказать мне, что не может заключать договор со мной по причине обременения, с помощью предварительного договора помог продать квартиру моей покупательнице) я не испытываю доверия и я не пошла туда, тем более по телефону она заверила, что не отказывается от сделки. По решению суда ипотека в силу закона была погашена и я сразу заказным письмом сообщила о том, что препятствий нет для заключения основного договора. В ответ она 12.10.11 г.прислала письмо. Что из-за того. Что обременение не было снято к 01.09.11, она отказывается покупать квартиру.. и что она готова была заключить сделку и ждала нас в Росреестре, но мы не явились. Но она ни до 01.09 11,ни до моего звонка 03.09.11 и после моего отказа прийти в АН и отдать ей задаток тоже никаких заявлений не сделала. Т.к по вине ее и риелтора, который представлял ее интересы, и отказа от заключения договора у меня упущено время для продажи квартиры другим, а у меня большой долг, который я должна вернуть. Но получила небольшую отсрочку, рассчитывая. Что покупатель рассчитается за квартиру, ведь препятствий уже нет, а теперь я не знаю когда продам кв.Покупатель в письме заявила, что о возврате задатка она обратиться в суд, Если это произойдет, я хочу понудить ее к заключению основного договора. Возможно это сделать или как не отдать задаток, т.к. я не отказывалась от исполнения договора и она знала с самого начала о состоянии дел. С моей стороны обмана не было. Но т.к. она в письме отказалась от квартиры, думаю, что она приобрела другую квартиру. Извините, что так много написала, но хотела яснее описать проблему. Спасибо заранее за ответ. Как подать встречное исковое заявление о принуждении к заключению сделки купли-продажи и стоит ли это делать? Пенза.