Основные риски и безопасность при продаже квартиры через ипотеку
Вопрос №14297910
из г. Москва
опубликован 13.06.2018, 23:37
опубликован 13.06.2018, 23:37
Добрый день!
Продаю квартиру. Покупатель берет ипотеку в банке и в договоре указано что платеж будет перечислен ПРОДАВЦУ при предоставлении ПОКУПАТЕЛЕМ документов Банку (зарегистрированный ДКП, акт приема-передачи и т.д.). Насколько это безопасно, ведь по определению при применении аккредитива после регистрации договора от Покупателя ничего не должно зависеть? Получается что если что то случится с Покупателем или он мошенник, то я могу не получить свои деньги, а квартира будет перерегистрирована.
Читать ответы (6)
Лучший ответ
Рекомендуется
Нил, к сожалению, Вы совершенно правы банки не интересует продавцы недвижимости, им важно провести перечисление денег покупателям, и поэтому оплата оставшихся средств зависит всецело от добросовестности покупателя. Но, сейчас более 90% квартир покупается на заемные средства и практически все продавцы соглашаются на эти условия. Найти покупателя с живыми деньгами в наше время практически нереально, ну а банки не интересует никто и они свои условия менять не будут. Единственная гарантия для продавца - это предусмотреть огромные штрафы за отказ от совершения сделки. Лучше всего для сопровождения сделки нанимать юриста - от риелторов проку мало, они не знают всех юридических тонкостей и не смогут уберечь Вас от неблагоприятных последствий, а в случае их наступления - никакой ответственности нести не будут. Удачи!
14.06.2018, 10:45
Оценка автора вопроса:
То что нужно. Спасибо!
5 юристов дали 5 ответов на вопрос
Средний стаж юристов: 22 годa
Первый ответ получен через 12 минут
Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:
Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)
Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)
Добрый вечер.
Вы совершенно верно понимаете. При оплате с привлечением кредитных денежных средств есть риски, и от этих рисков Вы не застрахованы. Государственная регистрация договора необходима. Наличие акта не обязательно.
При этом, за Вами остается право на расторжение ДКП в случае ненадлежащего исполнения. Как следствие, регистрация обратно на свое имя. Можете совместно с покупателем организовать обременение (запрет на совершение регистрационных действий, точнее), чтобы исключить возможность скорой перепродажи.
13.06.2018, 23:49
Оценка автора вопроса:
Спасибо, я у Вас в долгу!
Это точно не аккредитив. Согласно п. 1 ст. 870 ГК РФ для исполнения аккредитива получатель средств представляет в исполняющий банк документы, подтверждающие выполнение всех условий аккредитива. При нарушении хотя бы одного из этих условий исполнение аккредитива не производится.
Смысл аккредитива именно в том, что продавец не может повлиять на выплату.
Возможно используется счет эскроу, но при таких условиях банк перекладывает свои риски, связанные с выдачей кредита на продавца. В случае возникновения проблем Вам придется расторгать ДКП в суде.
Такие условия оплаты слишком большой риск.
14.06.2018, 09:37
Оценка автора вопроса:
Благодарю за грамотную консультацию!
Банк, соглашается что документы для раскрытия аккредитива могут быть предоставлены как Покупателем, так и Продавцом. Но при этом он требует предоставления документов, все из которых будут только у Покупателя (1. оригинал Договора, с отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о регистрации перехода права собственности и ипотеки на Недвижимое имущество, экземпляр Покупателя); 2 выписка из ЕГРН удостоверяющая проведенную государственную регистрацию возникновения и перехода прав на Недвижимое имущество и содержащая сведения о регистрации ипотеки Недвижимого имущества в пользу кредитора и отсутствие других обременений. 3 копии расписки (Описи) документов, принятых для оказания государственных услуг, выданной органом регистрации прав по месту исполнения Договора, подтверждающей получение Закладной для государственной регистрации право залога Банка на Квартиру, 4 оригинал акта приема-передачи Недвижимого имущества).
Получается что открытие аккредитива все равно зависит от Продавца. Какие дополнения можно внести в договор чтобы обезопасить себя?
14.06.2018, 20:17
Это лучший ответ
В данном случае это условие договора вы и покупатель изменить не сможете, так как в противном случае банк не предоставит ипотечный кредит и Вам придется искать нового покупателя. Риск определенный имеется, но он не так велик, данная квартира будет находится в залоге у банка, так как это ипотека и распорядится ею покупатель самостоятельно не сможет, а если денег не перечислят, всегда можно расторгнуть договор в связи с неуплатой.
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
(абзац введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
КонсультантПлюс: примечание.
Изменение или расторжение договора по данному основанию влечет последствия, предусмотренные частью 5 ст. 453 настоящего Кодекса.
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договор.
14.06.2018, 20:34
Похожие вопросы
Договор считается исполненным с момента фактического поступления средств на счёт продавца или фактического перечисления средств?
Безопасность схемы продажи квартиры - особенности и возможные риски
Продавец остался без подписанного предварительного договора при открытии аккредитива в банке - какие риски возникли?
Безопасность передачи ключей и вселения покупателя до окончания сделки при продаже квартиры
Когда следует передать квартиру покупателю - до или после регистрации перехода прав?
Права на квартиру по ДДУ - важность перевода субсидии и последствия для продавца и покупателя
Как обезопасить себя при продаже квартиры Б при условии регистрации ДКП квартиры А?
Необходимость регистрации сделки в ФРС и влияние акта приема-передачи на защиту покупателя
Скажите, пожалуйста, так ли, что при покупке недвижимости через ипотеку банк не участвует в договоре купли продажи?
Не нашли ответ на свой вопрос?
Задайте его бесплатно — юристы ответят в течение нескольких минут