Законность закрытия доступа к нежилому помещению через тамбур, принадлежащий другому собственнику - анализ на основании законодательства

Василий, добрый вечер!

Нет. Такие действия второго собственника будут незаконны.

Вам необходимо установить ограниченное право пользование - сервитут.

Как вещное право сервитуты возникли в условиях частной собственности на землю и отражают необходимость в постоянном пользовании чужим, обычно соседним, земельным участком для прохода, проезда, прогона скота, прокладки линий связи и их последующего обслуживания и т.д. Установление сервитута в аналогичных целях возможно в отношении лесных и водных участков, а также зданий, сооружений и другого недвижимого имущества, когда возникает необходимость устойчивого пользования ими. Наконец, гражданскому праву издавна известны сервитуты в пользу определенного лица (личные сервитуты), когда предоставляется пожизненное, а иногда и наследуемое право пользования недвижимостью, например для проживания или работы (художественная мастерская).

В условиях перехода к рынку и отношениям частной собственности сервитуты, которые отечественному гражданскому праву в годы плановой экономики были практически неизвестны, стали получать заметное распространение и потребовали регламентации. Нормы о сервитутах содержатся в ГК, многих других актах гражданского права, а Закон о государственной регистрации прав на недвижимость дает в ст. 1 легальное определение сервитута.

Сервитут создает постоянное или достаточно длительное по сроку право пользования чужим земельным участком или иной недвижимостью*(262), собственник которых сохраняет свои правомочия в отношении этой недвижимости и может ею свободно распоряжаться, в частности продать. При этом для нового собственника сервитут сохраняет свою силу, что отражает его вещный характер.

Сервитут устанавливается законом (публичный сервитут), по соглашению заинтересованных сторон или по решению компетентного государственного органа либо суда, вынесенному по требованию заинтересованных лиц для защиты как индивидуальных (частных), так и общественных (публичных) интересов. Возможны судебные споры также в отношении объема прав, предоставляемых сервитутом, и других его условий (периодичность и время пользования, необходимость предварительного уведомления и т.д.).

Собственник обремененного сервитутом земельного участка согласно п. 5 ст. 274 ГК вправе требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут, соответствующей платы за пользование участком, если иное не установлено законом*(263). Надо полагать, что на получение соответствующей компенсации вправе претендовать также собственники иного недвижимого имущества, обремененного сервитутом. Публичные сервитуты обычно являются безвозмездными.

ГК не содержит в отношении сервитутов развернутого общего регулирования и определяет их режим применительно к отдельным их разновидностям, причем достаточно кратко. Для устранения пробелов в правовом регулировании некоторые нормы ГК о праве собственности могут применяться к сервитутам в порядке аналогии закона, например нормы о прекращении права собственности.

Более подробно сервитуты регламентируются нормами Земельного кодекса, Водного кодекса и Лесного кодекса, которые проводят различие между двумя их разновидностями: публичными и частными сервитутами. Земельный кодекс подчиняет частные сервитуты нормам гражданского законодательства, а в отношении публичных сервитутов содержит ряд норм в ст. 23, которая называет возможные цели установления таких сервитутов. При этом указывается, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он устанавливается. При невозможности использовать земельный участок вследствие установления сервитута землевладелец вправе требовать изъятия этого участка путем выкупа с возмещением ему убытков или предоставления равноценного участка.

Нормы Лесного кодекса и Водного кодекса о сервитутах близки правилам Земельного кодекса, различают частный и публичный сервитуты и содержат некоторые дополнительные правила, отражающие особенности регулируемых ими отношений. Граждане имеют право свободного пребывания в лесах (публичный лесной сервитут), а также пользоваться водными объектами общего пользования и иными водными объектами (публичный водный сервитут), если иное не предусмотрено законодательством*(264).

Установление публичного сервитута предусматривает также Закон о приватизации государственного и муниципального имущества. Согласно ст. 31 Закона публичным сервитутом может быть обязанность собственника приватизируемого имущества обеспечивать беспрепятственный допуск, проход, проезд, возможность размещения геодезических и других знаков, прокладку и использование линий электропередачи, связи и водоснабжения. Основанием установления таких сервитутов будут условия сделки о приватизации соответствующего имущества, заключенной с новым его собственником.

Особенность сервитута состоит в обязательности его государственной регистрации, без чего это вещное право не возникает. Порядок регистрации сервитута определен в ст. 27 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость. Обязательность государственной регистрации личных сервитутов законами прямо не предусматривается; имеющиеся практические пособия склонны считать ее необходимой*(265).

Всего доброго,

С уважением,