Особенности предварительного договора при покупке квартиры в залоге через Ипотеку Сбербанка с родственником-покупателем по доверенности

Нужно в предварительном ДКП (ст.429 ГК РФ) указать, что Вы вносите сумму в счет аванса за приобретаемую квартиру, а продавец обязуется заключить основной договор (ст.549 ГК РФ) на этот конкретный объект недвижимого имущества, сняв обременение. Деньги лучше при этом указать в договоре, что платятся на ипотечный счет, чтобы не ушли мимо. Когда будет снято обременение, сможете заключить основной ДКП и выйдите на сделку с покупателем. Лучше предусмотреть хороший задаток, чтобы не было мыслей не выйти на сделку. Если продавец решит не выполнять договорные условия, Вы сможете подать в районный суд по месту нахождения недвижимого имущества исковое заявление в порядке, предусмотренном статьями 131-132 ГПК РФ.

Я бы не стал сейчас заключать предварительный договор, так как исполнение сделки зависит НЕ ТОЛЬКО от воли покупателя и продавца, а так же от ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ, который может не одобрить данную сделку. Как правило, предварительный договор подкрепляется задатком, что бы стороны без уважительной причины не отказывались от сделки, а тут может отказать банк, к чему предварительный договор и задаток если от Вас ничего не зависит.Сразу заключите основной договор и указывать и продавца (по доверенности) и покупателя и иные основные и существенные условия договора.

ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

КонсультантПлюс: примечание.

Позиции высших судов по ст. 380 ГК РФ >>>

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)