И последний вопрос: Как может быть, что один собственник выделил свою половину, а второй нет?

Уважаемый Николай! Разъясняю Вам, что переход части дома в собственность участника долевой собственности пропорционально величине его доли в праве общей собственности называется разделом дома.

Раздел дома в натуре между участниками долевой собственности может быть произведен на основании соглашения (ст. 252 ГК РФ).

Если раздел дома (в натуре) состоялся, то автоматически прекращается общая долевая собственность для участников раздела. При выделе доли один или несколько участников выбывают, а для других общая долевая собственность сохраняется.

Раздел дома в натуре и выдел доли могут быть проведены по взаимному согласию участников. Вместе с тем, каждый имеет право на требование выдела доли принадлежащей ему без согласия остальных участников. Дом может быть разделен в натуре, если это не причиняет ему несоразмерного ущерба и допускается законом.

Одновременно с выделом доли в жилом доме участник утрачивает право на эту долю в общем имуществе. При разделе дома в натуре собственнику передается в собственность и часть хозяйственных построек соразмерно его доле, если это не связано с причинением ущерба хозяйственного и технического назначения строений. То есть, при выделении доли пропорционально выделяются части, как жилых, так и нежилых помещений.

При рассмотрении в судах споров о разделе жилья или выделе долей к участию в судебных заседаниях обязательно привлекаются все собственники долей, имеющие на это соответствующие документы.

К таким документам относятся любые документы, подтверждающие право на общую долевую собственность в жилом доме. В случае отсутствия каких-либо документов о праве собственности у выделяющего долю, он имеет право в одном исковом заявлении просить суд о признании права собственности и выдела доли в доме.

В судах, при рассмотрении дел о разделе решается вопрос о назначении судебной экспертизы. Такая экспертиза изучает возможность выдела части дома и построек в соответствии с долями участников при соблюдении всех существующих строительных, санитарных и других правил и нормативов. Экспертиза представляет для суда основные варианты предполагаемого раздела с учетом действительной стоимости дома и его построек, с учетом затрат на переоборудование и т.д.

Основные результаты экспертизы содержат следующие разделы:

1. стоимость домовладения

2. возможность реального раздела в соответствии с долями участников

3. при возможности реального раздела предлагаются варианты такого раздела

4. при отсутствии возможности раздела, в соответствии с долями участников, рассматривается возможность приблизительного раздела с учетом денежных компенсаций

5. стоимость работ и материалов необходимых для реализации выбранных вариантов раздела

Суд, рассматривая вопрос о разделе дома в натуре, устанавливает в каком месте необходимо произвести переоборудование и как осуществить изоляцию выделяемых частей дома. Все затраты на реконструкцию согласно решения суда должны распределяться между владельцами долей (ст.249 ГК РФ). Однако, суд, с учетом материальных возможностей, здоровья и других обстоятельств может пойти на нарушения этого принципа.

Вместе с разделом жилого дома, чаще всего, участники долевой собственности заинтересованы в разделе земельного участка, на котором строение расположено.

Производить раздел земельного участка без учета реального раздела жилого дома по закону невозможно.

Признание права собственности и регистрация права собственности на часть дома существенно облегчают жизнь правообладателя. Регистрация права собственности на дом позволяет существенно облегчить процесс оформления и приватизации земельного участка под частным домом. Регистрация права собственности на часть домовладения позволит без особых усилий зарегистрировать право собственности на часть земельного участка, а не на долю. Также регистрация права собственности на дом позволит бесплатно в собственность получить землю под ним (приватизация земельных участков).

Регистрация права собственности после получения решения суда о разделе дома в натуре необходима для закрепления статуса правообладателя части дома и прекращения долевой собственности.

Регистрация права собственности требует предварительной подготовки документов.

Прежде чем обращаться с заявлением о регистрации права собственности необходимо подготовить кадастровый паспорт на дом. Кадастровый паспорт оформляется в БТИ района где расположено домовладение (данное правило не распространяется на садовые и дачные дома). Для того, чтобы собственнику выдали кадастровый паспорт, необходимо пригласить технического специалиста БТИ на замер. Следующим шагом после получения кадастрового паспорта - регистрация права собственности в территориальном отделении Управления Росреестра.

На основании изложенного, предлагаю Вам обратить внимание на чистоту "титула сделки": наличие либо необходимость оформления документов, которыми установлено и подтверждается право собственности на ту часть жилого дома, которую Вы намереваетесь приобрести.

Желаю успеха.