Увеличится ли площадь гаража до 51,3 кв.м. за счет наличия балкона, не учтенного в ЕГРН? Как формируется цена при продаже?

Увеличится самостоятельно не может. Согласно статье 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Может увеличиваться площадь. Если кадастровый инженер уточнит и подготовит документы на изменение площади по результатам обследования (замера) . И включит балкон в общую площадь. Мало что говорит продавец. Должно быть все документально оформлено, Что касается цены - то покупатель и продавец сами договариваются Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция) Глава 2. ЕДИНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ.

Это долгая история, могут и не увеличить, так что переплатите, платите за то,что узаконено.

Строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил. Ст.3 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»

Площадь балкона включается в площадь гаража.

Данный вопрос определяется Приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90 (ред. от 09.08.2018) "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения" (Зарегистрировано в Минюсте России 08.04.2016 N 41712)

5. Площадь нежилого здания, сооружения определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли.

В площадь нежилого здания, сооружения включается площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий, галерей, переходов в другие здания, тоннелей, всех ярусов внутренних этажерок, рамп, открытых неотапливаемых планировочных элементов нежилого здания, сооружения (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий).

В площадь нежилого здания, сооружения не включаются площади подполья для проветривания нежилого здания, сооружения на вечномерзлых грунтах, чердака, технического подполья (в котором не требуются проходы для обслуживания коммуникаций) при высоте от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее 1,8 метра, наружных тамбуров, наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов, в подвальных этажах - пространства между строительными конструкциями, засыпанные землей, над подвесными потолками (когда для доступа к коммуникациям не требуется предусматривать проход для обслуживающего персонала), площадок для обслуживания подкрановых путей, кранов, конвейеров, монорельсов и светильников.

Цена формируется от документов. Для налогов - кадастровая, для продажи - рыночная. Утверждать о наличии балкона можно и видеть его тоже - можно. Но он не зарегистрирован в Росреестре, значит не было разрешения на пристройку (проекта), а это можно признать самостроем. Покупайте недвижимость с документами, если не хотите "купить головняк"

Если пристройку впоследствии не зарегистрируют за Ваш счет - ее снесут как самострой.