Вопрос о возврате задатка и отказе от покупки квартиры в связи с неузаконенной перепланировкой и условиями продавцов

Здравствуйте, уважаемая Ольга Евгеньевна!

Во-первых, положения статьи 381 Гражданского кодекса РФ (кратко - ГК РФ) Вы, вероятно, уже не раз сами прочитали, поэтому делать для Вас выписку этой статьи нет смысла.

Во-вторых, согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с п.3 статьи 380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

По смыслу п.1 статьи 429 ГК РФ предварительный договор создает для сторон обязанность заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на определенных в нем условиях.

Поскольку предварительный договор не порождает для сторон денежного обязательства, то применительно к п.3 статьи 380 ГК РФ можно считать, уплаченная Вами сумма 50 000 руб. не может являться задатком.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей по договору, то есть выполняет платежную и удостоверяющую функции. В отличие от задатка аванс не имеет обеспечительной функции, поэтому, независимо от того, как исполнено обязательство, вообще возникло ли оно, сторона, получившая аванс, обязана его вернуть

В-третьих, задаток выдается также в счет причитающихся платежей, но при этом в качестве доказательства заключения договора и обеспечения его исполнения, поэтому он выполняет не только платежную и удостоверяющую, но также и обеспечительную функцию, которой в принципе не может быть у аванса.

Соглашение о задатке всегда совершается в простой письменной форме и без этого считается недействительным (п. п. 1 - 2 статьи 380 ГК РФ). В нем обязательно должна быть четко указана сумма, которая считается задатком, с должной идентификацией обеспечиваемого обязательства из заключенного договора.

Обозначить в качестве задатка стороны могут также сумму аванса при условии, что ими соблюдены вышеуказанные требования.

Поскольку задаток передается в доказательство состоявшегося факта заключения договора, не будет являться задатком денежная сумма, передаваемая по обычной расписке или соглашению, если обеспечиваемый договор не был заключен, а из расписки или соглашения о задатке нельзя установить его условий, так как задатком нельзя обеспечить обязательство, возникновение которого только лишь предполагается.

В вашем случае предварительный договор купли-продажи между вами не заключался, в соглашении о задатке не указан срок, в течсении которого должен быть заключен договор купли-продажи.

Исходя из вышеизложенного, в данном случае уплачена сумма не в виде задатка, а в виде аванса. А аванс при не заключении договора купли-продажи продавец ОБЯЗАН венуть покупателю.

Так что подавайте иск в Кондопожский городской суд о взыскании с продавца сумму аванса в размере 50 000 рублей с % на основании статьи 395 ГК РФ.

Удачи Вам.