Продажа жилого дома без выделенных долей - роль застройщика и принадлежность мест общего пользования.

Согласно ст.36 ЖК РФ места общего пользования принадлежат совладельцам долей пропорционально доли,

Управление таким домом возможно также как и мкд (УК или тсж) ст.44-46 ЖК РФ

ЖК РФ Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование

Застройщик может выступать в роли управляющей компании

Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 26.07.2019) (с изм. и доп., вступ. В силу с 26.07.2019)

ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

(в ред. Федерального закона от 29.12.2017 N 462-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

(часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Здравствуйте, Вам надо переводить дом в статус многоквартирного, в этом случае места общего пользования будут общим имущество собственников помещений МКД, согласно ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме...

1. По вопросу осуществления государственного учета помещения (квартиры), расположенного в ранее учтенном индивидуальном жилом доме.

В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Согласно подпункту 10 пункта 14 Порядка в Единый государственный реестр объектов капитального строительства (далее - ЕГРОКС) вносятся сведения о назначении здания - нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом.

Исходя из подпункта 6 пункта 21 Порядка изменение сведений ЕГРОКС о назначении здания осуществляется на основании документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания.

Вместе с тем федеральным законодательством не урегулирован порядок изменения назначения здания с "жилой дом" на "многоквартирный дом".

Учитывая изложенное, по мнению Росреестра, постановке на учет квартир в комментируемом случае должен предшествовать учет изменений соответствующего здания (индивидуального жилого дома) в части изменения назначения здания с "жилой дом" на "многоквартирный дом". При этом, если образование квартир в жилом доме связано с проведением реконструкции такого здания, то документом, подтверждающим в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 10 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В случае, если реконструкция соответствующего жилого дома не проводилась либо действующим законодательством не предусмотрено получение разрешения на строительство и ввод соответствующего объекта в эксплуатацию в связи с его реконструкцией (часть 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации), по мнению Росреестра, в указанном случае учет изменений в части изменения назначения здания с "жилой дом" на "многоквартирный дом" может осуществляться на основании акта уполномоченного органа (например, по аналогии со статьей 23 Жилищного кодекса Российской Федерации - на основании акта органа местного самоуправления).

Дополнительно обращаем внимание, что согласно пункту 45 Порядка в случае образования двух и более объектов учета представляются одно заявление о государственном учете всех образуемых объектов учета и необходимые для их государственного учета документы (количество технических планов должно соответствовать количеству образуемых объектов). Постановка на учет всех таких образуемых объектов учета осуществляется одновременно.

3. По вопросу осуществления государственного учета изменений назначения здания, сооружения или помещения, а также наименования сооружения.

Пунктом 14 Порядка предусмотрено внесение в ЕГРОКС сведений о назначении здания - нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом, сведений о назначении помещения - жилое помещение или нежилое помещение, а также сведений о назначении сооружения и наименования сооружения (при наличии наименования у сооружения).

В соответствии с подпунктом 5 пункта 21 Порядка государственный учет изменений вышеуказанных сведений осуществляется на основании копии документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания, помещения или сооружения, наименования сооружения.

Согласно статье 23 Жилищного кодекса Российской Федерации документом, подтверждающим изменение назначения помещения, является решение уполномоченного органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое помещение или, соответственно, нежилого помещения в жилое помещение.

Документом, подтверждающим в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания или сооружения, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 10 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Действующим законодательством не урегулирован порядок изменения наименований объектов недвижимости.

По мнению Росреестра, документом, на основании которого может быть осуществлен государственный учет изменений сооружения в связи с изменением наименования сооружения, является любой документ, содержащий наименование соответствующего сооружения.

Спорный вопрос - доли застройщика, состоящие из мест общего пользования, остаются за ним - следует решать в судебном порядке.

Основание:

часть 1 статьи 39 Жилищного кодекса РФ:

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме,

Статус земельного участка соответствует.

У Вас проблем больше чем Вам кажется. Если выделять доли в натуре, с отдельным входом и регистрировть как квартиры, то дом автоматически превратиться в много квартирный дом и в самострой, который подлежит сносу, так как на землях ИЖС нельзя строить многоквартирный дом, т есть в силу ст.222 ГК РФ,он подлежит сносу. Места общего пользования принадлежат всем собственникам данного дома. Вам сейчас остается только определить в судебном порядке право пользования общедолевой собсстьвенностью, не выделя долей в натуре, ст.247 ГК РФ.

ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47

(ред. от 24.12.2018)

"Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом"6. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.