Сложности продажи квартиры в связи с рассрочкой платежей - поиск решений при смерти кредитора

Здравствуйте Александр Борисович

На данный момент не известно кто примет наследство и (или) как это наследство распределиться между наследниками, по этой причине наследники не оформив наследство не смогут принимать решения.

Можно. В данном случае можно например взять расписку, либо что лучше заключить предварительный договор, в котором прописать обязательства ст. 429 ГК РФ.

Пока наследники не вступили в наследство, снять обременение Вы не сможете.

С покупателем, если он готов подождать, можно заключить предварительный договор купли-продажи (ст. 429 ГК РФ). Он совершается в простой письменной форме и не подлежит нотариальному удостоверению, не подлежит государственной регистрации.

Можно исполнить договор (уплатить деньги в счет обязательств по договору) на депозит нотариуса. Обязательство будет исполненным надлежащим образом.

ГК РФ Статья 327. Исполнение обязательства внесением долга в депозит

1. Должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:

1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;

2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;

3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;

4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

1.1. Утратил силу с 1 июня 2018 года. - Федеральный закон от 23.05.2018 N 120-ФЗ.

2. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.

Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора.

3. Во всякое время до получения кредитором денег или ценных бумаг из депозита нотариуса либо суда должник вправе потребовать возврата ему таких денег или ценных бумаг, а также дохода по ним. В случае возврата должнику исполненного по обязательству должник не считается исполнившим обязательство.

4. В случае передачи нотариусу на депонирование движимых вещей (включая наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы), безналичных денежных средств или бездокументарных ценных бумаг на основании совместного заявления кредитора и должника к таким отношениям подлежат применению правила о договоре условного депонирования (эскроу), поскольку иное не предусмотрено законодательством о нотариате и нотариальной деятельности.

Здравствуйте, Александр Борисович.

Вам предстоит решить два вопроса.

Первый вопрос - с покупателем Вы можете подписать предварительный договор купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ,

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как разъясняется в абзаце 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора",

Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

Обязательства покупателя по предварительному договору могут быть обеспечены задатком или авансом.

Обратите внимание, что предварительный договор создает для Вас не не только права, но и наделяет определенными обязанностями.

Настоятельно рекомендую обратиться для составления индивидуального предварительного договора к профессиональному юристу, поскольку те образцы, которыми пользуется большинство т.н. "риэлтеров" и те, которые можно найти в интернете - обычно вредят, а не помогают.

Второй вопрос - это внесение платежей по рассрочке на депозит нотариуса.

Если Вы перестанете платить - будет считаться, что Вы допустили просрочку. Поскольку никто не знает, кто в итоге вступит в наследство и в каких долях - наследникам отдавать остаток платежей нельзя. Нужно обратиться к нотариусу, у которого есть депозитный счет, внести остаток платежей на него и уведомить об этом того нотариуса, у которого открыто наследственное дело.

Здравствуйте Алекандр Борисович

В первую очередь любой из составленных вами документов не будет иметь юридической силы и будет признан недействительным ст. 166-168 ГК РФ по следующим причинам: право собственности осталось оформленным на умершем, вы не еще не собственники, а наследники не вступили в право наследования ст. 209 ГК РФ

И еще сложность в том, что при вступлении наследников в право собственности по праву наследования где гарантия, что между вами не возникнет судебный спор по переоформлению недвижимости на вас

Если с учетом всех перечисленных нюансов покупатель все же согласится на покупку квартиры то заключить можете предварительный договор ст. 429 ГК РФ

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор

Елена Александровна, а как же строка обременения в выписке о собственности?

Она снимется в случае если положить деньги на депозит нотариуса?