Как защитить свою квартиру от наследования сестрой и передать ее своей любимой в случае смерти?

Роман,

Можете и подарить. Но собственником она станет сразу.

Если Вы хотите, чтоб квартиру она получила после Вашей смерти - это завещание.

Да, можете взять ее паспорт (чтоб не было ошибок в ее данных) и документы на квартиру и у нотариуса завещание оформить.

Ей, конечно, можно об этом не сообщать.

Но позаботьтесь о том, чтоб когда придет время она узнала о наличии завещания в ее пользу.

1. Завещания может быть признанно недействительным по следующим основаниям: наследодатель не сознавал значение своих действий (ст. 177 ГК РФ), завещание совершено под воздействием заблуждения, завещание прикрывает другую сделку, а также по ряду формальных оснований (неверно указана фамилия, имя, отчество наследника, не указаны место, дата, есть исправления и ошибки, завещание подписал не нотариус, а его помощник или иное лицо, не имеющее полномочий, нет расшифровки или подделка подписи, составленное нотариусом завещание не было прочитано наследодателем, наследодатель не мог полностью прочитать текст завещания из-за проблем со зрением, нарушение тайны завещания, лицо, в пользу которого составлено завещание, присутствовало при составлении завещания и т.п.).

Если завещание составлено с учётом всех требований, то отменить его трудно. Однако надо учитывать, что наши суды принимают и незаконные решения.

2. Второй вариант - дарственная с правом пожизненного проживания. Согласно п. 1 ст. 572 ГК РФ При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Однако право проживания не требует от одаряемого встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства, не требует никакого действия, услуги, денежных затрат в пользу дарителя. Кроме того, право проживания у дарителя было еще до передачи квартиры в дар, значит договор просто продлевает существующее право, а не создает новое. Тем не менее такие дарственные часто оспаривают.

3. Третий вариант – пожизненная рента, т.е. пожизненное содержание. Получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - государственной регистрации. При передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Договор ренты можно составить так, что получатель ренты будет продолжать жить в переданной по ренте квартире, без его согласия его невозможно выписать из квартиры и продать ее третьим лицам, на жилье накладывается обременение и регистрируется в Росреестре.