Как обеспечить безопасность при продаже квартиры с использованием ипотеки и материнского капитала - возможно ли указать обременение в договоре КП?

Question

Продаю квартиру, у покупателя ипотека+мат. капитал. Можно ли в договоре КП указать обременение на квартиру? Пока банк и ПФ не переведут деньги. Хочу обезопасить себя.

Садыков Ильдар Фанисович · Accepted Answer

Здравствуйте, уважаемая Инна! Давайте по порядку. Можно. Согласно пункту 5 статьи 488 ГК РФ квартира будет в залоге у Вас до полного перечисления денежных средств по договору купли-продажи (ст.549 ГК РФ), если в договоре не будет предусмотрено иное: Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Еще вариант: отдельно оформить залог (ст.334 ГК РФ), но проще (как описал выше) просто сделать оговорку в основном договоре купли-продажи, добавив абзац о залоге до полной оплаты. Незачем тут усложнять. Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса! Как-то так...

Алекс И.И. · Answer

В договоре купли-продажи можно указать, что обременение (ипотека и обязательство перед Пенсионным фондом) сохраняется до полной оплаты. Однако на практике регистрация перехода права собственности в Росреестре возможна только после снятия обременений, либо одновременно с их возникновением.

Для вашей безопасности рекомендую:
1. Указать в договоре, что оплата производится после регистрации перехода права собственности и получения полной суммы (включая маткапитал) на ваш счет или в депозит нотариуса.
2. Использовать банковскую ячейку или аккредитив: покупатель вносит свои средства, а после регистрации перехода права вы получаете доступ к ячейке после подтверждения оплаты.
3. Включить условие о том, что при непоступлении средств от Пенсионного фонда в установленный срок договор расторгается, и квартира возвращается вам.

Обременение в договоре не запрещено, но оно должно быть зарегистрировано в Росреестре. Обычно ипотека регистрируется как обременение в пользу банка, а маткапитал — как обязательство выделить доли детям. Вы можете указать, что до полной оплаты квартира находится в залоге у вас (продавца) — это возможно по договору купли-продажи с рассрочкой платежа. Но тогда покупатель не сможет распоряжаться квартирой до полного расчета.

Краткое резюме: укажите в договоре, что оплата производится после государственной регистрации перехода права собственности и получения всех денег. Для дополнительной защиты используйте нотариальный депозит или банковскую ячейку.

Если у вас есть похожий вопрос, вы можете задать его в форме ниже.

Ксения · Answer

Обременение на кв ставит банк, тк дает кредитные деньги на покупку (ипотека)
в ДКП будет прописано какая сумма за счет чего... собственные средства/ мат. ка/ кредитные

обычно если сделка маткап+ипотека, то банк дает транш на сумму мат. капа

после сделки-дкп идет на регистрацию (смена собственника)
вы можете ДО получения денег за квартиру не отдавать ключи покупателям.

После получения дкп - в банке происходит раскрытие ячейки/или аккредитива (то есть вы как продавец получаете деньги) и тогда же вы и ключи можете передать

если регистрация дкп не пройдет, то и никто ничего не получит

в какой момент вы думаете что вас обманут?

Мингазов Юрий Саитгареевич · Answer

Можете, но в данном случае составляются ДВА договра, договор купли продажи и договор залога имущества-квартиры, а не так как Вы пишите,"указать в договоре",это вот не правильно. Договор залога надо регистрировать. Ипотека, это кредит, под залог недвижимости, то есть, то что у Вас.

Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки
Перспективы и риски судебных споров. Ситуации, связанные со ст. 20
 
1. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.
КонсультантПлюс: примечание.
П. 1 ст. 20 (в ред. ФЗ от 31.12.2017 N 486-ФЗ) применяется к отношениям, возникшим после 01.02.2018. Стороны договоров, заключенных до 01.02.2018, вправе установить, что п. 1 ст. 20 применяется после указанной даты к правам и обязанностям, возникшим из таких договоров.
При наличии управляющего залогом государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и управляющего залогом, действующего на осн.

Полежаева Татьяна Юрьевна · Answer

Доброй ночи, Инна!

Если покупатель согласен приобрести квартиру, обремененную правами нанимателей, то для продавца крайне желательно прописать это условие в договоре купли-продажи.

Шабанов Николай Юрьевич · Answer

Здравствуйте, Инна, не соглашусь с коллегами и поспешу Вас разочаровать, договор залога до полного расчета за квартиру по договору купли продажи Вы заключить не сможете, поскольку при ипотечном кредитовании квартира и так оформляется в залог, но только банку. А как на нее банк оформит залог, если она уже в залоге? Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Статья 11. Возникновение ипотеки как обременения
1. Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке.
Государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.
2. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Но беспокоиться Вам не о чем, Вы напрасно боитесь, что с Вами не рассчитаются, если вдруг такое произойдет, то условия договора купли продажи не будут выполнены и такой договор будет признан судом недействительным, поэтому Вы ничем не рискуете.

Таштимиров Урал Ильгамович · Answer

Вы гарантированно получите оплату, поскольку денежные средства вам поступят из банка и ПФР.
По ВАшим надуманным страхам сделка тогда вообще не состоится. Ни Банк, ни пенс. Фонд на такое не пойдет. И тогда Вам надо будет искать другого покупателя, не связанного деньгами ни с банками, ни ПФР.
И вам совсем не нужно делать оговорки "под условием".
Залог будет у банка т.к. это ипотека, подлежащая гос. регистрации в соответствии с Федеральным закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
Средства мат. капитала перечислит Вам пенс. Фонд по договору.
Определитесь: вам нужна продажа именно этому покупателю, или Вам надо подбирать другого.

Как обеспечить безопасность при продаже квартиры с использованием ипотеки и материнского капитала - возможно ли указать обременение в договоре КП?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)

Похожие вопросы

Как обезопасить себя при продаже квартиры с использованием материнского капитала и обременением на квартиру?

Как обезопасить себя при продаже квартиры через ипотеку и маткапитал?

Продажа квартиры с обременением - как обезопасить физическое лицо и снять залог при наличии ипотеки?

Как обезопасить себя при продаже квартиры используя материнский капитал, если ПФ откажет покупателям в его использовании?

Обременение квартиры при продаже - должен ли покупатель указывать это в договоре и какой вид обременения выбрать?

Обремененная квартира - можно ли вернуть задаток при невыполнении условий сделки?

Как обезопасить себя при приобретении квартиры в обременении и получить гарантию продажи после погашения ипотеки?

Проблемы с обременением квартиры, купленной в ипотеку - история владения и решение проблемы после смерти со заемщиком

Продажа квартиры за 500 тыс., условия использования материнского капитала и обременение до перечисления денег

Продажа квартиры с использованием материнского капитала и наличных

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59