Общество собирается подать в суд из-за ограничений на использование помещения без выхода наружу

Передача права требования оформляется договором. Ограничение правом пользования собственниками общедомового имущества нарушает права собственника на владение и пользование своим имуществом. Верховный Суд РФ в аналогичной ситуации встал на сторону собственника (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17.01.2017 N 5-КГ 16-230).

Здравствуйте, уважаемая Наталья! Давайте по порядку.

Если собственники своим решением (ст.36, 44-46 Жилищного кодекса РФ) определили, что во дворе не может быть машин, а собственников одного из помещений это не устраивает, то на мой взгляд тут хоть формально и нарушены права меньшинства, но нет оснований для обращения в суд, если были соблюдены все формальные требования по оформлению результатов голосования на общем собрании. Собственник же вправе продать свое помещение и поискать другое место, где возможны подъезды с другой стороны, либо организовать подвоз товара со стороны дороги, согласовав такие изменения в установленном порядке.

Касательно передачи прав новому участнику общества: факт отчуждения доли в обществе вовсе не означает, что новый собственник общества был в курсе всего имущества и характера его использования при приобретении доли в обществе. Так что прав это его не лишает. С получением доли в обществе он приобретает все те же самые права, что были у предыдущего собственника.

Однако во двор заезд ведь нужен не для парковки. И в силу ст.274 ГК РФ собственники помещения вправе требовать установления сервитута, т.е. ограниченного пользования земельным участком, чтобы обеспечить возможность подъезда к своей собственности. Стоит зайти с этой стороны. Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Пока помещение не отчуждено вышедшему участнику Общества в качестве выплаты его доли Обществу нужно предъявить исковое заявление в суд и оспорить решение общего собрания МКД об утверждении положения "двор без машин" как нарушающее его права и интересы. При этом мотивировать тем, что что помещение приобретено по договору купли-продажи у застройщика и никаких на тот момент ограничений по пользованию помещением в договоре купли-продажи не значилось. Ст.36, 44, 46 ЖК РФ. ст.454 ГК РФ.

Также можно требовать установить сервитут, Ст.274 ГК РФ.

Что касается передачи права требования, то это оформляется договором. Ст.388, 389 ГК РФ.

А вы и сейчас к застройщику не предъявите претензии.

Потому что то что у вас в договоре это одно. А то что они решили на общем собрании совершенно другое (ст. 44-46 ЖК РФ).

Будут действовать те решения, которые приняты общим собранием. Также и в отношении нового собственника.

Здравствуйте Наталья

Так и предлагайте имущество в таком виде

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) ст. 549 ГК

Решение об определении части прибыли общества, распределяемой между участниками общества, принимается общим собранием участников общества. Часть прибыли общества, предназначенная для распределения между его участниками, распределяется пропорционально их долям в уставном капитале общества ст. 28

Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 04.11.2019) "Об обществах с ограниченной ответственностью"

Добрый день!

Из вашего вопроса не возможно понять какое именно право требования вы хотите передать.

Если вы покупали данное помещение по договору ДДУ, а в настоящее время дом уже введен в эксплуатацию, то переуступку прав требования по данному договору заключать уже нельзя, так как с момента ввода дома в эксплуатацию и подписания первого передаточного акта отчуждение по переуступке не возможно.

214-ФЗ Об участи в долевом строительстве:

Статья 11. Уступка прав требований по договору

1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

3. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.

Передать помещение новому собственнику нужно уде сейчас, ждать когда подаст Общество в суд нет возможности. Вопрос был как передать права требования? В договоре передачи продельным пунктом и отдать на регистрацию? Но регистратор может приостановить переход, ведь права требования нужно чем-то обосновать.