Осторожно - подводные камни при займе под залог квартиры и как избежать их

Здравствуйте, уважаемый Евгений Павлович! Стороны тут сами вправе решить вопрос о залоговой сумме при заключении договора займа под залог недвижимости (ст.421, 819-821 ГК РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Так что как решат, так и будет. Конкретных ограничений закон в плане суммы тут не накладывает, кроме как ограничение по рыночной стоимости предмета залога (ст.334 ГК РФ).

Почему вот так сразу подводные камни Если грамотно составить договор займа стст 807-809 ГК РФ под залог квартиры то можно избежать этих подводных камней

В договоре залога нужно указать, залогодатель не вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование

Так что в договоре залога следует предусмотреть возможность обращения взыскания на заложенную квартиру во внесудебном порядке.

В статье 55 нижеуказанного закона сказано:

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке

Что касается суммы займа то здесь нужно ориентироваться на платежеспособность заемщика а не на кадастровую стоимость квартиры Сумма займа определяется индивидуально

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

2. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя. В случае выдачи закладной предоставление на этих условиях третьим лицам права пользования заложенным имуществом допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной.

4. Предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору об ипотеке, если этим договором не предусмотрено иное.

5. Обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, другими залогами регулируется правилами главы VII настоящего Федерального закона.

Здравствуйте Евгений Павлович

Ну конечно отказаться, особенно если это единственное жилье, закладывать единственное жилье - последнее дело.

Закон РФ "О залоге" от 29.05.1992 N 2872-1

Добрый день!

Первое, что вы должны обязательно понимать, что в случае если вы даете займ по залог недвижимости, в случае просрочки, даже если недвижимость является единственным жильем, ее можно выставить на торги и продать.

ГПК РФ Статья 446. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам

1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

Второе, вам нужно при принятии решения выдачи займа под залог квартиры, выяснить - имеются ли зарегистрированные или сособственники несовершеннолетние дети, так как могут быть проблемы с реализацией такого имущества.

Третье - банки при выдаче кредита под залог недвижимости практикуют выдачу 70% от суммы оценки рыночной стоимости квартиры, вы можете определить размер займа по аналогии.

Здравствуйте, Евгений Павлович!

Такие сделки оформляется путем заключения двух договоров: договор займа денежных средств и договор залога. Договор залога следует зарегистрировать, чтобы недвижимость имела обременения и сделки с ней не представлялось возможным заключить. В договоре залога можно предусмотреть условия наложения на него взыскания.

Вам, как займодавцу, необходимо потребовать с заемщика подтверждение отсутствия обременения залоговой недвижимости, в том числе отсутствие в собственности несовершеннолетних детей, а также их прописка в квартире. Поскольку в случае невозврата денежных средств сложно будет наложить взыскание на квартиру, т.к. будут нарушатся жилищных права несовершеннолетних детей. Если квартира в долевой собственности, то наложение взыскания возможно лишь на долю заемщика. В случае, если недвижимость является совместно нажитым имуществом супругов, то потребуется согласие супруга на залог недвижимости. Не может быть обращено взыскание на единственное жилье.

Наличие указанных обстоятельств несет риски, поэтому следует подробно определить правовое положение залогового имущества, чтобы их избежать в дальнейшем.

"Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 02.12.2019)

Статья 446. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам

1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 194-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

(в ред. Федеральных законов от 29.12.2004 N 194-ФЗ, от 02.10.2007 N 225-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши;

имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает сто установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда;

используемые для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица, пчелы, корма, необходимые для их содержания до выгона на пастбища (выезда на пасеку), а также хозяйственные строения и сооружения, необходимые для их содержания;

(в ред. Федерального закона от 02.10.2007 N 225-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

семена, необходимые для очередного посева;

продукты питания и деньги на общую сумму не менее установленной величины прожиточного минимума самого гражданина-должника и лиц, находящихся на его иждивении;

(в ред. Федерального закона от 02.10.2007 N 225-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

топливо, необходимое семье гражданина-должника для приготовления своей ежедневной пищи и отопления в течение отопительного сезона своего жилого помещения;

средства транспорта и другое необходимое гражданину-должнику в связи с его инвалидностью имущество;

призы, государственные награды, почетные и памятные знаки, которыми награжден гражданин-должник.

2. Перечень имущества организаций, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, определяется федеральным законом.

Выделяйте сумму займа меньше чем реальная стоимость квартиры. Чтобы в крайнем случае, последующая реализация и накладные расходы с лихвой покрывали вашу "выделенную" сумму.

Квартира, которая предоставляется в качестве залога в обеспечение обязательства - займа, должна быть собственностью заемщика, не находиться в залоге. Кроме того, чтобы сама квартира могла быть нормально реализована в случае неисполнения заемщиком по возврату долга, не была в аварийном состоянии, в квартире не проживали и не были зарегистрированы граждане, которых будет трудно выселить.

Законно заключенная сделка в соответствии со ст.ст.334, 807 ГК РФ не будет иметь подводных камней.

Подводный камень один.

И очень большой.

Если в выписке нет обременения значит залог не зарегистрирован. А соответственно на квартиру невозможно будет обратить взыскание (ст. 334 ГК РФ)

Почему без обременения?