Как расторгнуть договор аренды помещения в условиях форс-мажора и получить депозит?

Ну в таком случае нужно руководствоваться статьями 450-453 ГК РФ, в частности, ст.451 ГК РФ, чтобы расторгнуть договор в судебном порядке, если договором не предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора и его расторжения (ст.450 ГК РФ).

Тогда уведомляйте об отсутствии обязанности оплачиватьарендную плату по ст.401 ГК РФ с момента и до истечения данных событий и направляете уведомление о расторжении логовора в порядке, определенным договором.

Вот и ссылайтесь на один из приведенных мною в первом ответе нормативных актов, на какой из них зависит от избранной Вами стратегии.

А еще какие там пункты по расторжению есть?

Это важно.

А не форс мажорные обстоятельства.

А вот это действительно существенный момент для расторжения договора по основаниям ст.451 ГК РФ, в связи с тем, что назначение передаваемого объекта, в целях чего он будет использован определено договором, по требованием Санпин помещение не может быть приведено в соответствие, значит и пользоваться в соответствии с данными целями невозможно.

Укажите в качестве основания для расторжения договора.

Удачи Вам.

Вы также можете ссылаться и на этот пункт договора, если помещение действительно не соответствует условиям договора аренды, назначению и пригодности для ведения Вашего бизнеса. А также нормам САНПИН.

Вам нужно направить арендодателю уведомление о расторжении договора сославшись на данное условие. Посмотрите что Вам ответят, ст.450-452,606 ГК РФ,

Вы какой то не тот пункт цитируете.

Вы смотрите условия по расторжению (ст. 619, 620 ГК РФ).

Что указано там.

Ответственность и предмет вообще не по существу Вашей проблемы. Эти пункты Вам не помогут.

А договором аренды ст 606 ГК РФ вам предоставлено право на расторжение договора в одностороннем порядке?

Это право должно быть специально прописано в договоре аренды Также в договоре аренды должны быть прописаны случаи, дающие вам право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке В любом случае вам придется обращаться в суд для расторжения договора аренды

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 18.03.2019, с изм. от 03.07.2019)

ГК РФ Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 620 ГК РФ

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Можете сослаться как на дополнительное основание для применения положений статьи 451 ГК РФ. Ведь если бы Вы знали об этом, то не заключили бы договор. Так что это вполне законное основание для расторжения договора.

Здравствуйте Иван

У вас есть два пути решения вопроса.

1. Если Расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке со ссылкой на его условие о не выполнение обязательств со стороны арендодателя то придется доказать нарушение. (ст.450, 450.1 ГК)

С 8 апреля по 30 апреля деятельность судов приостановлена

2. У вас есть право обратиться к арендодателю по отсрочке оплат за аренду до 1 октября 2021 г. на основании Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества

Рекомендую переждать. Написать письмо об отсрочке аренды до 1 октября 2020 г. Со ссылкой на постановление, получить ответ и тогда уже решать как быть

Форс мажор и не нужно прописывать в договоре.

Как известно, любая сделка (купля-продажа, аренда, услуги и т.д.), заключенная сторонами, должна исполняться надлежащим образом и просто так, по желанию одной стороны, её нельзя расторгнуть и прекратить исполнять принятые на себя обязательства.

Они действуют и подлежат исполнению с момента заключения договора и до момента окончания срока действия договора (ст. 425 ГК РФ).

Сделка и эпидемия

Для иного случая должны быть основания, то есть обстоятельства, прямо указанные в договоре, законе, ином правовом акте (ст. 407 ГК РФ).

Согласно ГОСТ 22.0.04-95, эпидемия есть массовое, прогрессирующее во времени и пространстве в пределах определенного региона распространение инфекционной болезни людей, значительно превышающее обычно регистрируемый на данной территории уровень заболеваемости.

Эпидемия сама по себе не влечет право стороны не исполнять сделку и не освобождает от обязательств и санкций за их нарушение, такое право возникает, если наступают последствия эпидемии:

в виде невозможности исполнения, за которое ни одна из сторон не отвечает (ст. 416 ГК РФ);

в виде издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, когда исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично (п. 1 ст. 417 ГК РФ).

Невозможность исполнения наступает, если действие – содержание обязательства – объективно не может совершить ни одно лицо.

Например, постановлением губернатора Московской области от 29 марта 2020 г. № 162-ПГ приостановлено проведение на территории Московской области досуговых, развлекательных, зрелищных, культурных, физкультурных, спортивных, выставочных, просветительских, рекламных и иных подобных мероприятий с очным присутствием граждан; запрещено посещение гражданами указанных зданий, строений, сооружений (помещений в них); приостановлено оказание услуг бань, предоставление государственных и иных услуг в зданиях и помещениях, занимаемых органами исполнительной власти, приостановлена работа всех предприятий общественного питания.

Вы заказали праздничный приём пищи (свадьба, день рождения и т.п.), но по причине эпидемии принят нормативно-правовой акт (в дальнейшем – НПА), которым запрещена работа ресторанов и запрещено их посещение, то есть ни ресторан, ни жених с гостями не могут исполнить заключенный ими договор, а потому уже оплаченные денежные средства подлежат возврату.

Одностороннее прекращение договорных отношений в условиях эпидемии

По общему правилу, основаниями изменения и расторжения договора являются существенное нарушение договора стороной, случаи, указанные в законе или договоре, а также существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и сделать это вправе только суд, если стороны не смогли договориться о своих имущественных интересах (ст. 450, 451 ГК РФ).

Вследствие эпидемии такие обстоятельства, конечно, могут возникнуть, но нас больше интересует односторонний отказ от договора.

Односторонний отказ от договора всегда имеет место по воле одной из сторон, а потому достаточно указания на возможность такого отказа в соглашении сторон (ст. 450.1 ГК РФ), после чего высылается уведомление и договорные отношения прекращаются (изменяются) с момента, когда соответствующее уведомление доставлено контрагенту или считается доставленным по правилам ст. 165.1 ГК РФ.

Например, в договоре аренды стороны вправе предусмотреть возможность одностороннего отказа от исполнения договора без указания оснований расторжения.

Если в договоре не перечислены условия для одностороннего расторжения, то является ли обстоятельство непреодолимой силы (далее – ОНС) основанием для одностороннего расторжения договора?

Юридическая квалификация обстоятельства как непреодолимой силы возможна только при одновременном наличии таких ее существенных характеристик, как чрезвычайность и непредотвратимость.

Под чрезвычайностью понимается исключительность, выход за пределы нормального, обыденного, необычайность для тех или иных жизненных условий, то, что не относится к жизненному риску и не может быть учтено ни при каких обстоятельствах. Не любой жизненный факт может быть квалифицирован как непреодолимая сила, так как обязательным признаком последней является ее чрезвычайный характер.

От случая непреодолимая сила отличается тем, что в основе ее – объективная, а не субъективная непредотвратимость.

То есть непредотвратимость и непредвиденность представляют собой действие объективных факторов, которые не позволяют физлицу (юрлицу) исполнить возложенную на него обязанность

Обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

Но так как эти обстоятельства нужно доказать, то сами по себе они не являются основанием для одностороннего расторжения договора.

Исполнять сделку или отказаться от её исполнения

Общее правило таково, что ОНС освобождают от ответственности за не исполнение обязательства (п. 3 ст. 401 ГК РФ), а как быть с исполнением самого договора?

Допустим, заключен договор аренды помещения коммерческого назначения, и вследствие того что торговый центр, кафе и т.д. не посещают клиенты, то я как арендатор не могу платить арендную плату.

Минпромторг России в письме от 25 марта 2020 г. № 20618/08 «О последствиях признания коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы» указал, что согласно разъяснениям ФАС России и Минфина России распространение новой коронавирусной инфекции (COVID-19) является обстоятельством непреодолимой силы.

ТПП указала, что региональные палаты могут выдавать заключения о форс-мажоре при наличии соответствующих кадров.

По моему мнению, получать такой документ для внутренних сделок нет необходимости, так как ОНС устанавливается наличием общеизвестных фактов, уже принятыми НПА и не нуждается в специальных средствах доказывания.

То есть эпидемия является ОНС, а потому я не несу ответственности за несвоевременную уплату аренды в срок, с меня нельзя взыскать неустойку, проценты, штрафы и т.п.

Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (п. 2 ст. 330 ГК РФ).

Но вот закончилась эпидемия, приняты НПА, которые устраняют возможность свободного посещения магазинов, кафе и т.д., и за прошлый период я не плачу неустойку, но саму арендную плату я обязан внести и погасить долг?

Нет, так как отсутствовала сама возможность пользования имуществом, что следует отнести к обстоятельству, за которое ни одна из сторон не отвечает и которое влечет прекращение обязательства за невозможностью исполнения (п. 1 ст. 416 ГК РФ).

Наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали, но в любом случае кредитор (например, покупатель товара) не лишен права отказаться от договора, если вследствие просрочки, возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, он утратил интерес в исполнении.

Отсюда следует вывод, что обстоятельство непреодолимой силы является основанием для расторжения договора с освобождением от самой ответственности и от исполнения договора, то есть применяются две нормы (ст. 401, 416 ГК РФ), но только по соглашению сторон или в судебном порядке, если иное не предусмотрено законом, например, перевозчик может в одностороннем порядке расторгнуть договор перевозки вследствие ОНС.

В любом случае, примете ли вы решение расторгнуть договор совсем или приостановить платежи, обязательно следует направить уведомления о наступлении обстоятельств непреодолимой силы, сославшись на решение ТПП, указав на невозможность исполнить покупку, пользование, оплату, передачу имущества и т.п., так как перестраховаться в данном вопросе будет не лишним.

Если же невозможность исполнения наступила до наступления срока исполнения, то обязательство автоматически прекращается, а просрочка не наступает.

Также следует помнить, что течение срока исковой давности приостанавливается, если предъявлению иска препятствовало чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила).

Отрасли и сферы, которые могут рассчитывать на применение обстоятельств непреодолимой силы.

Понятно, что форс-мажорные обстоятельства касаются не всех граждан, организаций, а потому с целью доказывания причинности невозможности исполнения обязательств с ОНС необходимо внимательно отслеживать принятые НПА.

Если уполномоченным органом субъекта Российской Федерации принято решение, которое непосредственно регулирует отношения в вашей сфере, то руководствоваться следует в том числе и этими решениями.

Например, правительство Москвы постановлением №273-ПП внесло изменения в постановление № 212-ПП «О мерах экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности», обязав арендодателя при обращении арендатора соответствующего объекта государственного недвижимого имущества заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, также арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества.

Например, указ Президента о нерабочих днях касается всех, кроме работников:

а) непрерывно действующих организаций;

б) медицинских и аптечных организаций;

в) организаций, обеспечивающих население продуктами питания и товарами первой необходимости;

г) организаций, выполняющих неотложные работы в условиях чрезвычайных обстоятельств, в иных случаях, ставящих под угрозу жизнь или нормальные жизненные условия населения;

д) организаций, осуществляющих неотложные ремонтные и погрузочно-разгрузочные работы.

Минтруд письмом от 27 марта 2020 г. № 14-4/10/П-2741 указал, что к организациям сельскохозяйственной отрасли следует относить в том числе организации, осуществляющие производство сельскохозяйственной продукции всех видов, организации сельскохозяйственного машиностроения, а также организации, задействованные в весенне-полевых работах.

Под организациями, деятельность которых связана с защитой здоровья населения и предотвращением новой коронавирусной инфекции, также следует понимать организации медицинской промышленности.

К организациям, обеспечивающим население продуктами питания и товарами первой необходимости, следует также относить организации, осуществляющие производство продуктов питания и товаров первой необходимости, в том числе выпускающие материалы, ингредиенты, сырье и комплектующие, необходимые для их производства.

К непрерывно действующим организациям также относятся организации, осуществляющие деятельность в сфере информационных технологий и связи, включая почтовую связь, организации в сфере дорожного хозяйства, в том числе осуществляющие деятельность по строительству, эксплуатации дорог, мостов и тоннелей.

Правительство РФ выделило наиболее пострадавшие отрасли, которым будет предоставлено послабление, например, снижение размера страховых взносов и отсрочка по их уплате:

авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки;

культура, организация досуга и развлечений;

физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт;

деятельность туристических агентств и других организаций в сфере туризма;

гостиничный бизнес;

общественное питание;

организации дополнительного образования и негосударственные образовательные учреждения;

деятельность по организации конференций и выставок;

деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты).

То есть, основываясь на указанных НПА, можно доказывать, что форс-мажорные обстоятельства касаются вашей отрасли и ваших сделок.

Отказ от кредитных договоров гражданами

Как быть, если нет дохода вследствие отсутствия работы, которой нельзя заниматься на карантине?

Нет дохода, нет и возможности оплачивать кредиты. Отказаться от сделки в данном случае нельзя, но будут скоро адресные кредитные каникулы.

Пока по этому поводу БЦ РФ указал в письме от 27 марта 2020 г. № 06-59-3/2225, что «при этом выработка оптимальных путей решения в каждом конкретном случае возможна в ходе диалога заемщика и кредитора».

Для тех, кто заболел, письмом ЦБ РФ от 20.03.2020 г. № ИН-06-59/22 банкам рекомендовано оперативно принимать решения о реструктуризации долга в отношении заемщиков, у которых подтвержден COVID-19. Рекомендовано, в частности:

не начислять неустойку (штраф, пени) за ненадлежащее исполнение обязательств по договору в период нетрудоспособности;

не обращать в срок до 30 сентября 2020 года взыскание на предмет ипотеки (предпринять возможные действия по приостановлению исполнительных действий, связанных с реализацией предмета ипотеки), если предметом такой ипотеки является единственное жилое помещение для постоянного проживания заемщика и совместно проживающих с ним членов его семьи;

не начислять страхователю неустойку (штраф, пени) и не применять иные последствия за ненадлежащее исполнение обязанностей по договору добровольного страхования в течение периода временной нетрудоспособности страхователя, вызванной COVID-19, если такие последствия предусмотрены договором добровольного страхования.

Очень хорошо, что это прописали. А если помещение не удовлетворяет, то на основании ст.451 ГК РФ в совокупности с теми обстоятельствами, что возникли в стране в последнее время с введением Указом Президента РФ от 2 апреля 2020 г. N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)", возможно через суд расторгнуть договор в судебном порядке.

Здравствуйте Иван

У вас есть два пути решения вопроса.

1. Если Расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке со ссылкой на его условие о не выполнение обязательств со стороны арендодателя то придется доказать нарушение. (ст.450, 450.1 ГК)

С 8 апреля по 30 апреля деятельность судов приостановлена

2. У вас есть право обратиться к арендодателю по отсрочке оплат за аренду до 1 октября 2021 г. на основании Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества

Рекомендую переждать. Написать письмо об отсрочке аренды до 1 октября 2020 г. Со ссылкой на постановление, получить ответ и тогда уже решать как быть

Организовать хранение товара оборудования под ответственность арендодателя.