Правовая оценка квартиры через Сбербанк - риск недействительности договора купли-продажи и возможные способы избежать его

Question

Не могли бы вы мне подсказать по такому вопросу. Я покупаю квартиру в ипотеку через Сбербанк, во время проведения сделки мы провели Правовую оценку, данную услугу предлагает сбербанк. По результатам оценки появились некоторые негативные моменты: Суть такова, предыдущий владелец продавал квартиру по доверенности, а нынешний покупал ее тоже по доверенности. Негативный момент как раз из-за того, что в будущем это может повлиять на всю сделку. 
Заключение в правовой оценке:
"В соответствии с условиями Договора купли-продажи оплата Покупателем (Правообладатель) стоимости Квартиры осуществлена до подписания Договора купли-продажи. Таким образом, обязательства Правообладателя Квартиры в части оплаты стоимости Квартиры по Договору купли-продажи исполнены в полном объеме. 

 Договор купли-продажи Квартиры со стороны Продавца (предыдущего правообладателя) заключен представителем, действующим на основании Доверенности. 
Поскольку с момента заключения Договора купли-продажи прошло менее 10-ти лет, срок исковой давности (т.е. срок для защиты права по иску лица, право которого могло быть нарушено сделкой по купле-продаже Квартиры) может быть восстановлен судом при наличии достаточных оснований в каждом конкретном случае, то в случае если представитель действовал от имени Продавца без соответствующих полномочий либо с превышением предоставленных ему полномочий, а также если Продавец по Договору купли-продажи (предыдущий правообладатель) состояла в браке на момент приобретения права собственности на Квартиру и согласие ее супруга/бывшего супруга на совершение сделки по отчуждению Квартиры отсутствовало, существует вероятность признания Договора купли-продажи недействительным, что может повлечь утрату права собственности на Квартиру Правообладателем и новым правообладателем. 
 (ст. 35 СК РФ, ст. ст. 167, 181, 183, 185, 189, 196, 197, 200 ГК РФ) "
Вопрос к вам такой: существует ли реально риск по данной недвижимости, если да,то как можно его избежать.

Садыков Ильдар Фанисович · Accepted Answer

Здравствуйте, Алксандр! Есть конечно риски. Если сделка была по доверенности (ст.185-185.1 ГК РФ), а с доверителем могло что-то случиться (установлена недееспособность, например, которая могла повлечь недействительность выданной доверенности) либо тот отменил доверенность, а также не было получено согласия супруга (супруги) на сделку по отчуждению общего имущества (п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ), которое требовалось по закону, то есть риски признания сделки недействительной с последующим применением последствий недействительности сделки (ст.166-181 ГК РФ). Так что риски есть. Нужно изучать все документы в этом случае, подключив юриста.

Парфенов Валерий Николаевич · Answer

Такие риски действительно существуют-продажа по доверенности стст 185-185.1 ГК РФ всегда несет риски К примеру лицо выдавшее доверенность потом признают недееспособным, что даст возможность оспорить сделку Вы спрашиваете как это можно все избежать. Если есть желание купить именно эту квартиру, то механизма избежания риска не существует. Избежать можно только отказавшись от покупки этой квартиры.

Ердякова Елена Александровна · Answer

Здравствуйте Риск заключения сделки по доверенности имеется , однако для того чтобы избежать такие риски и привести к минимальному, достаточно будет если полномочия в доверенности будут также минимальными (ст.185-185.1 ГК РФ) Для этого необходимо чтобы договор купли-продажи недвижимости подписывал сам собственник, на дату этого договора уже имелись необходимые согласия на отчуждение, это согласие супруги или это отказ от права преимущественной покупки, и в договоре было указано что денежные средства поступают на счёт собственника, указанного в договоре, а доверенное лицо только является уполномоченным на сдачу этих Документов в россреестр.

Буймова Мария Сергеевна · Answer

Да, при продаже по доверенности поле для мошенничества гораздо выше
избежать рисков у вас никак не получится. Можете только подстраховаться, прописав в договоре купли-продажи очень жесткие условия материальной ответственности продавца, в случае, если квартира будет у Вас изъята в пользу одного из предыдущих собственников.

Булатова Ирина Дмитриевна · Answer

Не исключается вероятность признания договора купли-продажи недействительным - в силу статьи 169 ГК РФ. Однако, к покупателю применимо понятие добросовестного приобретателя. - "как можно его избежать" - риторический вопрос, без конкретики.

Каравайцева Елена Александровна · Answer

Если доверенности были нотариально удостоверены, то риски оспаривания сделки минимальные. Росреестр при получении документов на гос. регистрацию проводит правовую экспертизу документов и в части наличия и необходимости согласия супруга при отчуждении супружеского имущества (п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной регистрации недвижимости" ).

Литвинова Галина Петровна · Answer

Добрый день! Не могу понять в чем риски, которые якобы появились при правовой оценке, проводимой СБЕРБАНКОМ. Переход права собственности на указанный объект недвижимости зарегистрирован в Росреестре, который проводил правовую экспертизу всех поступивших документов, в т.ч. доверенностей, перед внесением записи в ЕГРН. Если бы у данного госоргана возникли сомнения в чистоте сделки, был отказ в госрегистрации перехода права собственности на данный объект. Получите лучше выписку из ЕГРН на интересующий Вас объект недвижимого имущества, из которой Вы увидите всю информацию.

Правовая оценка квартиры через Сбербанк - риск недействительности договора купли-продажи и возможные способы избежать его

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Семейный кодекс Российской Федерации (ред. от 23.03.2026)

Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" 218-ФЗ (от 01.09.2025)

Похожие вопросы

Покупаем квартиру по ипотеке на вторичном рынке - рекомендации по юридической проверке правообладания от продавца.

Экспертиза банка выявила риски при покупке квартиры в Москве - возможность утраты права собственности и судебные разбирательства.

Сроки и задержки - Можно ли отказаться от покупки квартиры в ипотеку и каковы последствия?

Не предлагают ли мне заключить сделку по уже просроченному договору?

Когда считается состоявшейся сделка при продаже квартиры через риелтора?

Как вернуть деньги за ненадлежащую оценку квартиры и выполненную замену оценки другой организацией?

Может ли стоимость объекта в договоре купли-продажи быть ниже, чем стоимость указанная в отчете об оценке рыночной стоимости.

Допустимость действий продавца при приостановленной регистрации договора купли-продажи и иске покупателей

Как вернуть аванс в полном объеме, после незаключения основного договора купли-продажи доли в квартире?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59