Как расторгнуть договор аренды нежилого помещения со злостным неплательщиком в условиях пандемии?

Здравствуйте, Андрей! Статья 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" предусматривает, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации: см. постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" (далее: Требования).

Т.е. арендатор вправе попросить отсрочку ввиду введения подобных мер ввиду пандемии. Причем это право закрепили законодательно. При этом согласно пп."в" п.3 Требований:

отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.

Так что 50% относится к отсрочке. В итоге обязательства ему придется погашать в полном объеме. Пока же можно взыскать в рамках оговоренных выше требований с учетом отсрочки. Для расторжения пока нет оснований (ст.450-453 ГК РФ) ввиду того, что за такое нарушение обязательств законодатель предусмотрел отсрочку платежа, т.е. в удовлетворении требований о расторжении договора на этом основании будет отказано.

Вы вправе подать исковое заявление в Арбитражный суд по месту нахождения ответчика, либо по месту заключения договора аренды в соответствии со ст.35, 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Требование о снижении арендных платежей не имеет юридического значения, поскольку, в любом случае, имеет место не исполнение арендатором своих обязательств, принятых на основании заключенного договора аренды.

В соответствии со ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, у Вас есть все законные основания для расторжения договора аренды и взыскании задолженности.

Вот это условие - досрочное внесудебное расторжение в одностороннем порядке возможно - имеет значение.

НО в любом случае решение о расторжении договора аренды принимает суд.

Поэтому, с учетом постоянной деятельности арендатора - имеете законные основания для обращения в районный суд с соответствующими исковыми требованиями на основании части 2 статьи 450 ГК РФ.

Здравствуйте Андрей!

Согласно статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" арендатор имеет право внести с вами изменения в договор аренды по отсрочке им платежей.

Расторгнуть договор можно на основании ст.450 ГК РФ.

Можете в судебном порядке расторгнуть договор подав иск в суд, ст.619 ГК РФ.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Иск в суд подается по правилам ст.125 АПК РФ:

"Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 08.06.2020)

АПК РФ Статья 125. Форма и содержание искового заявления

1. Исковое заявление подается в арбитражный суд в письменной форме. Исковое заявление подписывается истцом или его представителем. Исковое заявление также может быть подано в арбитражный суд посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

(в ред. Федеральных законов от 27.07.2010 N 228-ФЗ, от 11.07.2011 N 200-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Исковое заявление, подаваемое посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", содержащее ходатайство об обеспечении иска, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

(абзац введен Федеральным законом от 23.06.2016 N 220-ФЗ)

2. В исковом заявлении должны быть указаны:

1) наименование арбитражного суда, в который подается исковое заявление;

2) наименование истца, его адрес; если истцом является гражданин, его место жительства, дата и место его рождения, место его работы или дата и место его государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты истца;

(в ред. Федеральных законов от 27.07.2010 N 228-ФЗ, от 28.11.2018 N 451-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) сведения об ответчике: для гражданина - фамилия, имя, отчество (при наличии) и место жительства, а также дата и место рождения, место работы (если они известны) и один из идентификаторов (страховой номер индивидуального лицевого счета, идентификационный номер налогоплательщика, серия и номер документа, удостоверяющего личность, основной государственный регистрационный номер индивидуального предпринимателя, серия и номер водительского удостоверения, серия и номер свидетельства о регистрации транспортного средства), для организации - наименование и адрес, а также идентификационный номер налогоплательщика и основной государственный регистрационный номер, если они известны;

(п. 3 в ред. Федерального закона от 28.11.2018 N 451-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) требования истца к ответчику со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты, а при предъявлении иска к нескольким ответчикам - требования к каждому из них;

5) обстоятельства, на которых основаны исковые требования, и подтверждающие эти обстоятельства доказательства;

6) цена иска, если иск подлежит оценке;

7) расчет взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы;

8) сведения о соблюдении истцом претензионного или иного досудебного порядка;

(в ред. Федерального закона от 02.03.2016 N 47-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8.1) сведения о предпринятых стороной (сторонами) действиях, направленных на примирение, если такие действия предпринимались;

(п. 8.1 введен Федеральным законом от 26.07.2019 N 197-ФЗ)

9) сведения о мерах, принятых арбитражным судом по обеспечению имущественных интересов до предъявления иска;

10) перечень прилагаемых документов.

В заявлении должны быть указаны и иные сведения, если они необходимы для правильного и своевременного рассмотрения дела, могут содержаться ходатайства, в том числе ходатайства об истребовании доказательств от ответчика или других лиц.

(в ред. Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Истец обязан направить другим лицам, участвующим в деле, копии искового заявления и прилагаемых к нему документов, которые у них отсутствуют, заказным письмом с уведомлением о вручении.

Всего доброго решить вам ваш вопрос!

Это самый верный способ, что не производиться своевременно оплата арендованной площади, сложности могут возникнуть только в связи с этим короновирусом. Обращаться в арбитражный суд. Дело в том, что в данном постановлении речь идет об аренде государственного/муниципального имущества, НО НЕ ЧАСТНОГО,

ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Добрый день!

В таком случае у Вас есть право на обращение в суд.

Но с учетом того обстоятельства. Что статьей 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" предусматривает, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" предусмотрено право арендатора на получение отсрочки по арендной плате говорить о Ваших перспективах в суде говорить сложно. Наверняка ответчик будет ссылаться на вышеуказанную норму закона. А также на указанные в Вашем вопросе нормативные акты.

Если ответчик подготовит возражения, то напишите отзыв на возражения, указав, что в постановлениях и НПА речь идет об аренде НЕ ЧАСТНОГО, а государственного (муниципального имущества).

В любом случае окончательное решение за судом. Ст.450-452 ГК РФ.

Андрей, здравствуйте!

Согласно Федеральному закону от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", арендатор действительно может просить у вас предоставить отсрочку платежей по аренде.

Но отсрочка - это совершенно не означает, что Арендатор освобождается от оплаты платежей.

К огромному сожалению, из вашего вопроса следует, что арендатор не собирается покидать помещение, расторгать с вами договор, а также оплачивать платежи, соответственно единственный выход, это обращение в суд (ст. 450 ГК РФ)

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, в суде вам необходимо доказать факт нарушения договорных отношений.

Уведомление вы уже направили, соответственно досудебного-претензионный порядок учли.

Всех благ Вам!