Опасность для посетителей - владелец сдающегося помещения отказывается от ремонта. Куда обратиться?

Здравствуйте, Артур!

Все зависит от заключенного между вами договора.

Если в договоре указано, что собственник должен за свой счет выполнять текущий ремонт помещения, а он уклоняется, то вам необходимо изначально направить ему письменную претензию с требованием выполнить ремонт согласно пункту такому-то договора.

Если собственник помещения откажет, то вы смело можете обращаться в суд, так как ваши права, как арендатора нарушаются, а согласно ст. 309 ГК РФ,

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Таким образом:

1. Направляете письменную претензию арендодателю.

2. Обращаетесь в суд.

В данном случае все зависит от обстоятельств дела, если в договоре прописано, что арендодатель обязан производить ремонт, а он уклоняется, можно и договор расторгнуть, согласно ст. 450 ГК РФ,

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

Всех благ Вам!

Добрый день, пишите письменное требование арендодателю, с обязательным указанием сроков.

Потому что согласно ст 616 Гк рф, это прямая обязанность арендодателя, если в договоре не указано иное.

Здравствуйте

Как вам действовать в этой ситуации?

Обязательно в письменном виде уведомить собственника необходимости производства работ для того чтобы определиться с продолжением аренды в данном помещении

Поскольку любые негативные последствия которые могут наступить вследствие того что ремонт не производится могут быть возложена на любую из сторон зависимости от того чьи обязанности входит проведение ремонта

Действуйте

1. Уведомление о необходимости проведения ремонта в адрес собственника

2. При отсутствии ответа и не производства ремонта, вы можете произвести ремонт за счёт собственных средств и уведомить собственника об объеме необходимых работ с подтверждением стоимости этих работ

Для чего это требуется, чтобы в будущем вы могли требовать возмещения понесённых расходов на ремонт

Здравствуйте,

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 27.12.2019, с изм. от 28.04.2020)

ГК РФ Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При заключении договора аренды между сторонами распределяются обязанности по содержанию объекта аренды. По умолчанию арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Арендатор по общему правилу обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Однако в договоре эти обязанности можно распределить любым образом.

При этом у арендодателя могут возникнуть определенные риски в связи с ремонтом объекта аренды. Например, если ремонт будет некачественным или если после проведенного ремонта существенно изменится состояние объекта аренды. Риски будут зависеть от того, какая из сторон договора будет выполнять ремонт имущества.

Что нужно учесть арендодателю при выполнении своей обязанности по капитальному ремонту объекта аренды

Капитальный ремонт, как правило, выполняется самим арендодателем или по его поручению иным лицом. Поскольку проведение капитального ремонта может быть связано с определенными неудобствами для арендатора, то сроки проведения ремонтных работ необходимо заранее согласовывать с арендатором. Сделать это можно как при подписании договора аренды или акта приема-передачи недвижимости, так и в последующем путем подписания дополнительного соглашения между сторонами. Согласовать срок и время проведения капитального ремонта необходимо для того, чтобы не мешать арендатору спокойно пользоваться имуществом. В противном случае арендатор может заявить, что арендодатель препятствовал ему пользоваться арендуемым помещением и потребовать расторжения договора на основании пункта 1 части 1 статьи 620 Гражданского кодекса РФ.

Однако в отдельных случаях заранее договориться о проведении капитального ремонта затруднительно. Это касается тех ситуаций, когда проведение капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью и без этого пользование объектом аренды не представляется возможным (например, после произошедшего в помещении пожара).

Кроме того, арендодатель вправе требовать от арендатора освобождения арендуемого имущества на время капитального ремонта, если его использование арендатором будет препятствовать проведению ремонта и создавать опасность для жизни и здоровья людей (постановление ФАС Северо-Западного округа от 13 марта 2008 г. по делу № А 05-8000/2007). Опасность для жизни и здоровья людей можно обосновать, например, экспертным заключением о степени износа недвижимого имущества. Скажем, если имеется риск обрушения здания.

В каких случаях арендодатель должен будет возместить арендатору расходы на капитальный ремонт, выполненный без его согласия

При применении положений Гражданского кодекса РФ, касающихся капитального ремонта, выполненного арендатором без согласия арендодателя, возникает сложная ситуация. Дело в том, что арендатор наделен правом произвести за счет арендодателя капитальный ремонт арендуемого имущества, если эту обязанность арендодатель не исполнит самостоятельно (абз. 4 п. 1 ст. 616 ГК РФ). В то же время арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость неотделимых улучшений недвижимого имущества, которые были произведены без его согласия (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Поэтому на практике возникают споры о том, можно ли капитальный ремонт рассматривать как неотделимое улучшение недвижимого имущества. При отрицательном ответе на этот вопрос арендатор будет иметь право на возмещение стоимости проведенного ремонта, при положительном – стоимость капитального ремонта арендатору не будет возмещена.

Если постараться вникнуть в суть этого вопроса, то можно прийти к выводу, что капитальный ремонт все же должен быть отнесен к неотделимым улучшениям объекта аренды.

Это объясняется тем, что капитальный ремонт – это полное восстановление или замена основных конструкций объекта аренды, в результате чего существенным образом улучшаются технические показатели недвижимого имущества. Если обратиться к легальному определению капитального ремонта, то можно узнать, что под капитальным ремонтом понимается ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей (приложение № 1 к приказу Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 г. № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения"»). Поскольку в результате капитального ремонта улучшаются основные технические характеристики и эксплуатационные показатели объекта аренды, то это не может не улучшать стоимость недвижимого имущества. Следовательно, капитальный ремонт является именно улучшением объекта аренды. А поскольку после капитального ремонта уже невозможно вернуть недвижимость в прежнее состояние, то такое улучшение является неотделимым.

Суды подходят к решению этого вопроса следующим образом. Суд применяет те или иные нормы Гражданского кодекса РФ в зависимости от обстоятельств дела и условий договора аренды.

Так, если будет установлено, что арендодатель был обязан выполнить капитальный ремонт, но в оговоренный срок этого не сделал либо в выполнении ремонта имелась неотложная необходимость, суд применит статью 616 Гражданского кодекса РФ и обяжет арендодателя возместить арендатору расходы на произведенный капитальный ремонт.

Однако для этого необходимо соблюсти ряд дополнительных условий:

арендатор должен будет доказать существование неотложной необходимости для выполнении капитального ремонта;

арендатор должен будет доказать обоснованность произведенных затрат на капитальный ремонт.

Арендодателю нужно учитывать, что арендатору доказать в суде наличие этих двух обстоятельств зачастую весьма непросто.