Продажа льготной очереди с ипотекой - как защитить свои права?

К юристам РБ. Прошу не осуждать в глупости действий, а помочь консультацией по факту происшествия! Договорилась купить у сестры льготную очередь на строительство квартиры с ипотекой. Купила взамен комнату в 2 х комнатной коммуналке (в одной комнате проживает сестра - её собственность, вторую комнату купила я). В строительство квартиры я внесла первоначальный взнос, остальное оформили ипотекой на имя сестры. Я досрочно погасила ипотеку, т.к. квартиру переоформить на меня можно только через 5 лет, после выплаты. Передачу денег документально не подтверждали. Наличка на руки. Теперь прошло в сумме 10 лет и сестра отказывается отдавать мне квартиру. Всё это время она со своей семьёй проживала в обеих комнатах коммунальной квартиры. Договора аренды или безвозмездной аренды мы не заключали. Т.к. наша устная договорённость нарушена и она отказывается переоформлять на меня квартиру, могу ли подать на неё иск по статье 976 гк рб, за то что она бесплатно проживала в моей комнате и не оплачивала аренду, ведь я могла бы сдавать эту комнату 10 лет. Можно ли подать иск о возмещении упущенных доходов или что то подобное? Понимаю, что квартиру не вернуть и вложенные деньги тоже, но возможно хотя бы деньги за аренду... Помогите, пожалуйста!