Земельный участок с построенным 6-кв домом выставлен на торги в рамках процедуры банкротства застройщика - законно ли это?

П.5 ст.16 закона от 29.12.2014 №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" в редакции с 01.01.2017 определяет, что со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

До 1 января 2017 года судебная практика исходила из того, что право на участок переходит с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а публичный собственник утрачивает право на распоряжение им. Более того, с момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим свое действие на основании ст. 413 ГК РФ (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице)[1].

Таким образом, для прекращения прав иных лиц на участок под МКД требовалось два условия:

- формирование и кадастровый учет участка для целей размещения МКД;

- регистрация права собственности на первое помещение в доме любого лица.

Между тем, с 1 января 2017 года вступил в силу порядок ведения ЕГРН[2], согласно п. 139 которого право собственности застройщика или публичного образования на участок не прекращается после регистрации права собственности первого участника долевого строительства. Вместо этого, Росреестр внесет запись о долевой собственности застройщика (или публичного образования) и первого (и последующих) дольщиков – правообладателей помещения. Размер доли застройщика в праве на участок будет пропорционален общей площади не переданных дольщикам помещений и помещений, принадлежащих застройщику.

Таким образом, собственность застройщика или публично-правового образования с 2017 года прекращается не сразу, а «по частям» пропорционально площади передаваемых дольщикам помещений.

Иными словами, в соответствии с порядком ведения ЕГРН собственность на участок под МКД последовательно перераспределяется между старым собственником и новыми (дольщиками) и во всех единомоментных состояниях нет ситуации, когда совокупная сумма долей в праве на участок не равна 1. Т.е. нет места ситуации, когда один дольщик зарегистрировал свое право на квартиру, получил право на долю в участке, а все остальные доли в участке никому не принадлежат… Несомненно, это более логичный подход.

Что же это означает на практике?

Если говорить о земле, которая находится в собственности застройщика, то такой подход означает, что до момента передачи всех объектов дольщикам и регистрации ими прав на ВСЕ помещения в МКД застройщик остается сособственником земельного участка со всеми вытекающими из этого расходами. Если дольщик получил квартиру по акту, но так и не пошел регистрировать свои права, застройщик становится «вечным» обладателем бессмысленных для него долей в праве собственности на участок под МКД.

Применительно к земле в собственности стоит проанализировать и популярную схему передачи собственником (в том числе публичным субъектом) участка в аренду под строительство застройщику. Для собственника (в том числе публичного) все понятно, а что происходит с арендой? Собственность последовательно распределяется между старым собственником и новыми (дольщиками), однако в соответствии с п.1 ст.617 ГК РФ это не является основанием для внесения изменений или расторжения аренды.

Иными словами, достроивший объект застройщик продолжает его арендовать и, если он не озаботился указанием на свое право расторгнуть договор аренды в самом договоре, или если он благоразумно не подписал с первоначальным собственником соглашения о расторжении аренды, то такой застройщик оказывается арендатором и не может отказаться от аренды до конца срока аренды (если иное не предусмотрено договором).

Применительно к договорам с публичным субъектам, право застройщика-арендатора отказаться от договора аренды, как правило, очень сильно ограничено. Отдельно отмечу, что у судов не находит пока понимания идея о том, что при предоставлении участка под строительство завершение строительства следует признавать либо достижением цели заключения договора либо наступлением невозможности его использования по назначению (под строительство). Как результат, арендатор оказывается вынужденным платить арендную плату до истечения срока аренды, даже если он завершил строительство досрочно.

Как итог, в целом более логичная схема последовательного «перемещения» прав собственника на дольщиков без разрывов в праве порождает новые риски, требующие учета: при собственности на участок – это «зависание» в сособственниках до регистрация прав всеми дольщиками, а при аренде – отсутствие влияния завершения строительства на судьбу договора аренды участка под строительство, если это не прописано в самом договоре.