Как оформить сделку по недвижимости без кадастрового учета и права собственности - вопрос предоплаты и договора залога

Здравствуйте, Светлана!

Неправильно понимаете.

Предварительный договор можно оформить. Это не проблема.

Не важно что она еще не зарегистрирована.

Это проблемы уже будут того, кто ее будет продавать. Чтобы успеть вовремя зарегистрировать и продать в срок.

Однако договора залога тут быть не может. Т.к. в залог пока нечего отдавать (ст. 334 ГК РФ).

Если же продавец застройщик, то он вообще действует незаконно.

Т.к. то что Вы описываете означает, что он пытается обойти закон о долевке.

Схемы обхода незаконны.

Потом проблематично будет защитить Ваши права.

Предварительный договор заключить можно. Он фиксирует условия, на которых будет заключён основной договор.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре можно оговорить существенные условия и дать (получить) задаток.

В вашем случае это обтимальный вариант решения задачи.

Не ведитесь на договор залога (ст. 334 ГК РФ) этот договор не будет отвечать вашим интересам.

Здравствуйте!

То что продавец предлагает, для Вас это совсем не вариант!

Вам нужно и правильно будет заключить именно Предварительный Договор, и прописать абсолютно все условия, существует и Предварительный Договор с задатком, и обязательно включить в данный договор такие статьи ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

а так же ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Всего Вам хорошего!

Добрый день. В данном случае может быть оформлен предварительный договор и договор о задатке ст. 429 ГК РФ.

Можно оформить предварительный договор купли-продажи, но я категорически не рекомендую Вам этого делать. Если кратко, то Вы просто не представляете, какие проблемы могут Вас ожидать в этом случае, а ко мне с такими проблемами периодически обращаются люди. Законно и максимально безопасно для Вас заключить только договор участия в долевом строительстве. Он регистрируется в Росреестре и это заменяет залог, вообще решает массу проблем.

Обоснование:

Согласно Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утверждён Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года), при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами – участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

В таких случаях гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя. Судом также разрешается вопрос о взыскании с лица, осуществившего привлечение денежных средств гражданина для строительства, штрафа, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" (п. 8 Обзора).

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. По смыслу данной нормы вне зависимости от наименования договора, к нему применяются условия, соответствующие его содержанию.

Как ни называйте заключенный с застройщиком договор, к нему должны применяться нормы о дду.