Риски для продавца - подписание передаточного акта до получения полной суммы при купле-продаже недвижимости через аккредитивы

Здравствуйте, Федор! Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Подписывая передаточный акт по сути оканчивается исполнение сделки по договору купли-продажи со стороны продавца, а расчеты производятся покупателем согласно договору и после подписания данного акта. Риски продавца в том, что если покупатель не внесет остаток средств, а жилье будет единственным не находящимся в залоге, договор не расторгнут или не признают недействительным, то придется в этом случае по суду годами взыскивать остаток суммы. Это главный риск. В этом случае важно следующее.

Согласно пункту 5 статьи 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Если объект будет в залоге и в договоре не пропишите иное, то на предмет залога можно обратить взыскание, если платить не будет.

Здравствуйте.

При описанной вами схеме аккредитив хорошая защита для получения продавцом денег от реализации квартиры.

Разумные условия.

Гарантии от банка.

А так же гарантии от продавца: По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру (статья 130 ГК РФ).

Потому что при расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива.

В данном случае не вижу рисков для продавца. Разве что у банка на момент проведения сделки отзовет лицензию ЦБ РФ - регулятор.

(ГК РФ ст. ст. 549, 867)

Надеюсь мой вам ответ полезен!

Здравствуйте аккредитив — безналичный расчет через блокированный лицевой счет, самая безопасная сделка в порядке ст 549 ГК РФ.

Как и при расчете через банковскую ячейку, продавец получит деньги только после предъявления документа, подтверждающего переход права собственности на квартиру покупателю, подписание передаточного акта.

Преимущества расчёта через аккредитив

Отношения между покупателем и продавцом регламентируются законодательством, а безопасность гарантируется банком.

Удачи.

Здравствуйте

Fedor

Риска нет так как условия получения денег отражены при передачи акта

В соответствии с п.6.1 гл.6

Положение Банка России от 19.06.2012 N 383-П (ред. от 11.10.2018) "О правилах осуществления перевода денежных средств" (Зарегистрировано в Минюсте России 22.06.2012 N 24667) (с изм. и доп., вступ. В силу с 06.01.2019)

Глава 6. Расчеты по аккредитиву

6.1. При расчетах по аккредитиву банк, действующий по распоряжению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указаниями (далее - банк-эмитент), обязуется осуществить перевод денежных средств получателю средств при условии представления документов.

Здравствуйте!

Лучше всего когда условием заключенного договора является раскрытие аккредитива 100 % при регистрации перехода права собственности в Росреестре. Однако, и данная схема, данный вариант вполне приемлемы, когда второй аккредитив раскрывается на условиях подписания передаточного акта, по факту - до получения оставшихся 45% стоимости квартиры. То есть привязка к подписанию передаточного акта.

Особых рисков для продавца в этом не вижу.

Безопасность при расчетах по аккредитиву гарантируется банком.

ст.549, 556 ГК РФ.

Положение Банка России от 19.06.2012 N 383-П (ред. от 11.10.2018) "О правилах осуществления перевода денежных средств" (Зарегистрировано в Минюсте России 22.06.2012 N 24667) (с изм. и доп., вступ. В силу с 06.01.2019)

Федор!

Расчеты по аккредитиву осуществляются в соответствии с Главой 6. Расчеты по аккредитиву Положения Банка России от 19.06.2012 N 383-П (ред. от 11.10.2018) "О правилах осуществления перевода денежных средств"

В Вашей ситуации оптимальнее всего будет расчет по аккредитиву во итогам всей сделки, т.е. после окончания регистрационных процедур и подписания передаточного акта.

Объясняю. Если после открытия первого аккредитива, Вы найдете недостатки в квартире, то Вы не сможете сделать отзыв аккредитива, так как согласно п.6.23.

После исполнения аккредитива исполняющий банк направляет банку-эмитенту извещение об исполнении аккредитива с указанием суммы исполнения и приложением представленных документов не позднее трех рабочих дней после дня исполнения аккредитива.

Отказаться от сделки и вернуть уже переданную большую часть суммы будет крайне сложно, если вообще возможно.

Удачи и выбор за Вами!

Добрый день. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. На основании ст. 867 ГК РФ ри расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива. В случае открытия покрытого (депонированного) аккредитива банк-эмитент обязан перечислить сумму аккредитива (покрытие) за счет плательщика либо предоставленного ему кредита в распоряжение исполняющего банка на весь срок действия обязательства банка-эмитента.

По сути аккредитив это безналичный вид расчета через блокировочный лицевой счет.

В Вашем случае это одна из гарантий безопасности сделки. Для подстраховки пусть объект недвижимости находится в залоге у продавца, отразите это в ДКП, до момента получения всех денежных средств.

Удачи Вам!

Здравствуйте, передаточный акт ст.556 ГК РФ подписывается в момент передачи предмета договора купли продажи ст.549 ГК РФ, подобная схема расчета через акредитив достаточно безопасна как для покупателя, так и для продавца, главное подробно прописать в договоре купли продажи порядок расчета. Продавец получит полную сумму по сделке после исполнения своей обязанности по передаче квартиры покупателю. Однако, при такой форме расчета покупатель находится в более выгодном положении, поскольку в случае неполного расчета продавцу придется расторгать сделку в судебном порядке, а это время, нервы и деньги.