Как продать квартиру без уплаты налога 13% после выделения долей детям?

Ваша семья владела квартирой с 2017 года, то есть к моменту продажи в 2021 году три года до продажи как будто уже прошли. Но для налоговой не так: она видит, что проданы доли, которые принадлежали собственникам с 2021 года — то есть с момента раздела между членами семьи. Это сигнал: ждем декларацию и НДФЛ.

Вот цитаты из свежего разъяснения Минфина на этот счет:

Изменение состава собственников, в том числе переход доли имущества от собственника к другому лицу (изменение права с собственности на долевую собственность), не влечет для первого прекращения права собственности на указанное имущество.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества супругами исчисляется с даты первичной государственной регистрации супругом права собственности на квартиру, приобретенную в совместную собственность супругов.

Это значит, что у вас, ваших детей и вашей жены право собственности на доли возникло не в 2021, а в 2017 году. Переоформление тут ничего не меняет. Вы не обязаны подавать декларацию и платить 13% от стоимости своих долей, даже если налоговая прислала напоминание.

Налоговая не вникает в нюансы: как именно вам досталась доля. Она только видит, что получили вы ее в 2021 году и сразу продали. Поэтому в ответ на требование представить декларацию отправьте пояснение со ссылкой на это письмо Минфина: что квартиру купили в браке в 2017 году, а в 2021 супруга выделила вам долю. Приложите свидетельство о браке и документы жены о покупке квартиры в 2017 году. От вас отстанут.

Но, когда семья, которой дали материнский капитал, выделяет доли детям, налоговая узнает об этом. И когда детские доли продаются, она тоже узнает и видит даты: сколько времени прошло от покупки до продажи.

И как бы это ни казалось странным, но при продаже раньше минимального срока у детей возникает обязанность подать декларацию и начислить налог. То есть вы просто соблюдаете формальности и выделяете детям кусочек общей квартиры, которую купили пять лет назад. А при продаже государство хочет от вас 13% этих долей.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества супругой исчисляется с даты первичной государственной регистрации права собственности на квартиру, а в отношении несовершеннолетних детей — с даты государственной регистрации права собственности на долю в квартире.

1 Не спешите выполнять требования налоговой и подавать декларацию. Сначала разберитесь со сроком владения. Для супругов он отсчитывается с даты первой регистрации, для детей — с даты регистрации права на долю.

2 Если налоговая требует декларацию, а вы не должны ее подавать, отправьте пояснения по поводу сроков.

3 Если дети владели долями меньше трех или пяти лет, за них придется подать декларацию. Даже если налога к уплате не будет, все равно подайте, а то оштрафуют.

4 Если планируете продавать квартиру с детскими долями, выделяйте им такую часть, чтобы по стоимости она была меньше вычета. Если продавать доли одним договором, миллион рублей вычета придется разделить между детьми пропорционально их долям.

5 Если продаете квартиру раньше минимального срока, заранее просчитайте налоговые риски за детские доли. Иногда лучше подождать, чем терять огромные суммы на несправедливых налогах.

6 При продаже квартиры родители могут использовать вычет в сумме расходов на покупку. Дети — нет.

7 Если есть налог к уплате, за несовершеннолетних детей его платят родители.