Как избежать налога с продажи при продаже дома на участке ИЖС с использованием материнского капитала?

Дприна, доброго вечера!

К сожалению так провернуть не получится поскольку:

При определении налоговой базы инспекция все равно сложит суммы продажи земли и дома.

210 ст. НК РФ

1. При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 настоящего Кодекса.

После продажи, Вы вправе воспользоваться вычетом или уменьшить сумму, с которой будет исчислять налог.

Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

Если налогоплательщиков (Вами) за один год было продано несколько объектов имущества (а Вы планируете продавать отдельно и участок и дом - это разные объекты), указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

С уважением.

Здравствуйте, Дарина! Можете. Дом и земельный участок - разные объекты права и договора купли-продажи. Вы вправе прописать отдельно стоимость этих объектов так, чтобы при продаже земельного участка воспользоваться льготой на долгосрочное владение (ст.217 НК РФ), а при продаже дома минимизировать налог. Вот только налоговый вычет 1 млн. руб. И смысл Вам занижать стоимость дома? При том, что за налогооблагаемый доход налоговая возьмет все равно не менее 0,7 кадастровой стоимости. Дом под мат. капитал могут приобрести согласно ст.10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей". Однако если занизите стоимость дома, то они не смогут выбрать мат. капитал. Ведь согласно ст.10 вышеупомянутого закона средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться:

1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения;

2) на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат.

Ведь строительство нового дома не предполагается, а следовательно предоставьте возможность выбрать сумму мат. капитала Вашим хорошим знакомым. Тем более, что в вычет до 1 млн. руб. укладываетесь, на который можете претендовать согласно п.2 ст.220 НК РФ. Да и то вычет имеет смысл использовать, если не сможете подтвердить документально расходы на строительство/приобретение продаваемого объекта.

Здравствуйте, Дарина!

Ответ на вопрос: При указании стоимости земельного участка за 500 000 рублей и дома за 300 000 рублей Вы не будете платить налог.

Ограничений цены не предусмотрено, нет признаков недействительности сделки.

И земля может быть дороже дома.

Обоснование ответа: Подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.

Из данной нормы следует, что в случае приобретения земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, жилой дом и земельный участок рассматриваются для целей получения имущественного налогового вычета как один объект.

1 000 000 рублей - максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.

Вы имеете право на вычет налога с продажи имущества не превышающей 1 000 000 рублей.

Стоимость Вашей сделки 800 000 рублей, то есть меньше максимальной суммы при владении имуществом менее 3 лет.

Здравствуйте Дарина

Имеете право указать те суммы, которые хотите, свободу дкп никто не отменял (ст.454 ГК, ст.421 ГК)

ПРИ ЭТОМ ЕСЛИ СУММА ПРОДАЖИ БУДЕТ МЕНЬШЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ, то вам нужно будет оплатить налог в размере 0.7% от кадастровой стоимости

П. 2 Ст.214.10 НК - Предусматривает

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода -

кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект недвижимого имущества, или на дату его постановки на государственный кадастровый учет (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода), положения настоящего пункта не применяются.

Здравствуйте, Дарина, Вам нет никакого смысла так занижать стоимость в договоре купли продажи ст.549 ГК РФ, поскольку для целей налогообложения будет принято 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости, рассчитайте ее и укажите в договоре. А отдельно указать в договоре стоимость дома и участка закон не запрещает, так и сделайте, чтобы отдельно рассчитали НДФЛ по участку, применив минимальный срок владения для освобождения от уплаты налога, согласно ст.217.1 НК РФ и НДФЛ на доход от продажи дома в размере 70% от его кадастровой стоимости, также примените налоговый вычет в размере 1 млн. р., предусмотренный ст.220 НК РФ. Удачи Вам в решении вопроса.

В налоговый вычет 1 млн. руб мы не укладываемся, потому что продаём дом менее чем за 70% от кадастровой стоимости дома.