Продажа квартиры по договору дарения - как рассчитать налог и минимизировать его сумму

НДФЛ будет взиматься с ваших доходов, т.е. с 11,5 млн. Уменьшить цену в договоре можно до 70% от кадастровой стоимости, т.к. налог в любом случае будет взиматься не меньше чем с этой суммы (ст. 214.10 НК РФ).

Вы имеете право на имущественный налоговый вычет до 1 млн. руб. Или вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на расходы дарителя на приобретение продаваемой вами квартиры (при условии, если он не пользовался налоговым вычетом при приобретении недвижимости).

Статья 214.10 НК РФ. Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения

2. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект недвижимого имущества, или на дату его постановки на государственный кадастровый учет (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода), положения настоящего пункта не применяются.

Договор дарения это не документ о праве собственности, зарегистрируйте сперва квартиру в Росреестре. Срок владения квартирой должне составлять 5 лет с момента регистрации права собственности. Налог платите с общей стоимости квартиры, до 1 млн руб налог не берется, т.е. налог будет с 10,5 млн руб.

1. Налог будет по ставке 13% с продажной цены - нормы НК РФ

11 500 000-1 000 000 (вычет) * 13% = 1 365 000,00 р.

2. Минимальная цена 70% от кадастровой - Федеральный закон от 15.04.2019 № 63-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и статью 9 Федерального закона "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах"

Получим сумму 4 392 319,40 р.

Налог с неё (миллион вычет)

441 001,52 р.

Здравствуйте, Наталья! Если по договору дарения от близкого родственника, то минимальный срок владения 3 года согласно пп.1 п.3 ст.217.1 НК РФ для продажи без уплаты налога. Если не от близкого родственника, то 5 лет. Судя по всему минимальный срок еще не прошел. Следовательно возникает налоговая база и обязанность по уплате налога.

При этом согласно пункту 2 статьи 220 НК РФ при продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.

Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 НК РФ не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ.

Т.е. вместо вычета в 1 млн. руб. можно использовать вышеупомянутые фактические документально подтвержденные расходы.

Т.к. продаете дороже кадастровой стоимости, то за доход возьмут 11,5 млн. руб., а вот уменьшить его можно либо на 1 млн. руб., а лучше на вышеупомянутые расходы по приобретению этой недвижимости. Т.е. налог платится с этой разницы.

В последнем случае можно минимизировать налог вплоть до нуля, если указанные выше фактические документально подтвержденные расходы будут больше продажной стоимости.

А минимум можно снизить продажную стоимость до 0,7 кадастровой, т.к. именно это минимальный предел дохода, который налоговая возьмет для целей расчета налога.

P.S. Жаль, что о самом важном "лучшие" юристы Вам не сказали.

Добрый день Наталья

Госпошлина ваша будет рассчитываться из рыночной стоимости (11.500 т.р. /13 % налог) , так как продаете за большую сумму чем кадастровая стоимость в соответствии со ст. 214 НК

Можете воспользоваться налоговым вычетом - в размере 1000 000 млн. р.

Если в дкп сумму укажите меньше рыночной (кадастровую цену) то налог будете платить 0.7 % от кадастровой стоимости