Как избежать уплаты двойного задатка при покупке квартиры с долгом на собственника - опыт и советы

Вопрос №18539534 из г. Пермь
опубликован 22.06.2021, 13:02

Question

Подписал предварительный договор квартиры с задатком, услуга риэлтора. Договор до 30 июня. Звоню в управляющую компанию, оказывается у собственника квартиры долг 123 тыс. Риэлтор и собственник меня в известность не поставили. Обьвление выставлено было на Авито и ДомКлик, в тексте тоже ни слова о задолженности. По пунктам договора, если я отказываюсь, то должен отдать двойной задаток. Как быть в такой ситуации?

Садыков Ильдар Фанисович · Accepted Answer

Здравствуйте, Владимир Николаевич! Вы по долгам старого собственника не отвечаете (кроме задолженности по капитальному ремонту). Просто заведете себе новый лицевой счет и будете платить. Согласно ст.153 Жилищного кодекса РФ обязанность по уплате коммунальных платежей возникает у покупателя недвижимости не раньше вступления в права собственности. Но есть одно исключение. Исключение составляют только платежи по капитальному ремонту (ст.169 Жилищного кодекса РФ).

В силу части 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ «обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме».

Так что если Вы и несете какие-либо обязательства, то только в части взносов на капитальный ремонт.

Т.е. это не повод для отказа от сделки. А вот если от сделки откажетесь, то оставите задаток у продавца. Двойной размер он для получателя, если он в срок не выходит на сделку. Вы же вправе требовать прописать в договоре купли-продажи стоимость, меньшую на величину долгов, которые переходят к Вам, т.к. по капитальному ремонту, чтобы Вы могли этот долг погасить.

Ну а альтернатива: доказывать факт существенного нарушения договора другой стороной с неопределенной судебной перспективой. Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Юридическая Консультация "E911 Group" · Answer

Составить доп. соглашение в котором пописать что из суммы оплаты вычитается сумма долга по квартире. В данном случае и вы не нарушаете условия договора и отказываться не нужно и задаток не сгорает и выплачивать потом сумму долга вам не нужно будет!

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 11.06.2021) ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Савченко Виктор Васильевич · Answer

Здравствуйте!
Согласно Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов
утв. постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 коммунальные услуги предоставляются потребителям начиная с установленного жилищным законодательством РФ момента, а именно: с момента возникновения права собственности на жилое помещение - собственнику жилого помещения и проживающим с ним лицам.
Потребителем коммунальных услуг Вы будет с момента возникновения права собственности на жилое помещение, к долгам продавца по коммунальным услугам Вы отношения не имеете, управляющая организация пусть сама разбирается с ним.
Кроме того, Вы можете с продавцом и риэлтором обсудить данную проблему и в договоре купли-продажи можете прописать, что часть денег за продажи квартиры перечисляется на счет управляющей организации в счет погашения задолженности.
С уважением, юрист Савченко В.

Ердякова Елена Александровна · Answer

Здравствуйте! В Вашем случае невыгодно отказываться от покупки поэтому действия лучше совершить следующие 1. Направить уведомление о понуждении заключить основной договор купли продажи по ст 549 ГКРФ в срок, указанный в договоре предварительном 2 Вот тогда, поскольку есть долги Вы в Судебном порядке и договор расторгаете и деньги возвращаете Если же Вы будете расторгать договор - то для Вас наступают негативные последствия по оставлении задатка продавцу.

Озереденко Светлана Николаевна · Answer

Здравствуйте Владимир Николаевич!

1. Вы подписали Предварительный Договор с соглашением о задатке, условия сделки указаны в данном договоре, и наличие или отсутствие задолженности Вы могли так же обговорить.

2. Сейчас на данный момент отказываться не стоит от сделки, а именно ТРЕБОВАТЬ от продавцов предоставить Вам все справки из ресурсных организаций о том, что нет долгов, к ним относится (газ, вода, свет, кап.ремонт, УК)!

3. Если данные справки не предоставят (именно справки, а не квитанции об оплате), то Вы вправе требовать уменьшение цены на данную сумму!

4. Отказываться нет смысла т.к. это не является основанием, а вот что необходимо сделать я Вам описала выше!

ГК РФ Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Всего Вам наилучшего!

Как избежать уплаты двойного задатка при покупке квартиры с долгом на собственника - опыт и советы

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)

Жилищный кодекс Российской Федерации (ред. от 20.02.2026)

Похожие вопросы

Как вернуть задаток за квартиру, если он получен не собственником - история ошибки риэлтора

Сомнения при покупке дома в ипотеку - доверять ли физическому лицу-риэлтору и его требованию аванса?

Как вернуть честно заработанные деньги риэлтору в ситуации конфликта с заказчиком продажи квартиры?

Возможно ли вернуть деньги за услуги риэлтора после отказа регистрации сделки купли-продажи из-за несоблюдения прав детей?

Вопрос по возврату задатка и оплате услуг риэлтора при покупке квартиры

Вопросы оплаты нотариуса и проверки доверенности - ответственность покупателя и риэлтора при приобретении квартиры

Возможность возврата денег при изменении планов по заселению квартиры

Вопрос о возврате задатка в случае отказа от сделки - сколько должен заплатить продавец?

Купил квартиру с долгами по ЖКХ, несмотря на заверения риэлтора - что делать и кто несет ответственность?

Обязан ли новый собственник погасить долг по коммунальным услугам при приобретении квартиры?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59