Риски при переуступке прав на аренду имущества - что говорит ГК РФ и как это отразится на госрегистрации?

Вопрос №18803168 из г. Мурманск
опубликован 13.10.2021, 19:35

Question

ООО заключило договор аренды НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (строение) на основании результата открытого аукциона. Далее ООО отправило в письменной форме заявление на получение разрешения на переуступку прав в Росимущество, от которого получило разрешение на переуступку согласно пункту договора аренды, предусматривающего это. Далее ИП с дальнейшей целью использования 159 ФЗ об реализации права приватизации арендуемого имущества (ИП хочет арендовать имущество 2 года и более, а затем воспользоваться преимущественным правом выкупа на основании 159 ФЗ) заключило соглашение с ООО об переуступке прав и обязанностей по договору аренды, и направило в Росреестр для дальнейшей регистрации. Росреестр выдал уведомление о приостановке гос. регистрации в связи с НЕ предоставлением от заявителя письменного согласия от Росимущества на передачу прав. (Заявитель просто забыл его приложить). 
В уведомлении Росреестр указал, что в соответствии с ч. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ:
7. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
НО в соответствии с ч. 8 ст. 448 ГК РФ 
8. Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:
1) по основаниям, установленным законом;
2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);
3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.
Росреестр готов зарегистрировать сделку (гос. регистрация была приостановлена из-за не полного пакета документов, а именно отсутствует согласие от Росимущества на переуступку).
Вопрос: на основании всего вышеизложенного, при гос. регистрации Росреестром будет ли эта сделка являться незаконной? Есть ли риск в дальнейшем, что соглашение между ООО и ИП признают ничтожным?

Абаева Марьяна Николаевна · Accepted Answer

Здравствуйте Павел

Однозначного подхода нет при уступки прав, возникших из такого договора

Разумеется ИП сможет по своему усмотрению распорядиться приобретенным объектом после государственной регистрации перехода к нему права аренды на этот объект

Замена стороны в заключенном по результатам торгов договоре аренды противоречит п. 7 ст. 448 ГК РФ. Обязательства, возникшие из такого договора, должны быть исполнены заключившими его лицами.

П. 7 ст. 448 ГК РФ, устанавливая запрет на уступку прав и перевод долга, вытекающих из заключенного на торгах договора, не исключает возможности уступки прав по обязательству, которое уже исполнено обязанной стороной

Есть риск признания договора ничтожным.

Мельник Иван Владимирович · Answer

1. Не очень понял
1.1. ооо переуступает ИП - согласие есть, а как пункт договора звучит дословно, что такое возможно с согласия можно?
1.2. ИП теперь переуступает ООО? - здесь что с согласием?

2. Этот пункт появился потом или был первоначально в договоре, и не добавлен дополнительным соглашением?

3. ч.8. ст. 448 п.3 допускает условие об изменении договора.

И вы не меняете условия договора как я понимаю, вы просто меняете сторона Арендатора.

Калашников Владимир Валентинович · Answer

Здравствуйте, Павел!

Нет. Данная сделка не будет считаться незаконной.

Росреестр на то и проводит правовую экспертизу, чтобы проверить все и в итоге зарегистрировать только ЗАКОННУЮ сделку.

Поэтому если они приостановили регистрацию и предложили исправить недочеты, то после предоставления требуемых документов все будет законно.

И будет соответствовать ст. 448 ГК РФ.

Рисков дальнейшего признания ничтожным соглашения между ООО и ИП также однозначно нет.

Никаких проблем на мой взгляд при описанных условиях не будет.

Елесин Александр Владимирович · Answer

1. Сделка не признана и не будет признана незаконной, исправьте недочёты. всё будет в рамках ст. 448 ГК РФ и удовлетворит регистратора.

2. Никто признавать недействительным соглашение не будет. И оснований нет.

Озереденко Светлана Николаевна · Answer

Здравствуйте Павел!

Именно законность сделки проверяет Росреестр, у Вас просто не полный пакет документов, Вам следует дополнить его и подать, чтобы регистрация состоялась и смена арендаторов.

Тем более в Вашем договоре с Арендодателем предусмотрена и субаренда и осуществление других действий.

Вам сейчас следует дополнить пакет документов в силу ГК РФ Статья 448. Организация и порядок проведения торгов

8. Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Всего Вам наилучшего!

Удалено · Answer

Павел, Доброго дня Вам!

Ознакомившись с Вашим вопросом, сообщаю Вам следующее.

Согласно статьи 448 ГК РФ

Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Вами представленная Сделка является законной, риски признания данной сделки ничтожной, в соответствии с нормами Гражданского Кодекса РФ отсутствуют.

Вам необходимо выполнить условие Росреестра и получить и приложить письменное согласие.

Тогда у регистратора вопросов не возникнет.

Надеюсь мой ответ Вам полезен!

С уважением

13.10.2021, 21:40

Быстрая юридическая помощь
8 800 505-91-11
Бесплатно 24/7

Спросить юриста

Павел · Answer

1.1 пункт в договоре звучит так: сдавать помещения Объекта в субаренду (поднаем) или безвозмездное пользование (ссуду), осуществлять другие действия, влекущие какое-либо обременение предоставленных Арендатору имущественных прав, а также передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем) только с письменного согласия Арендодателя.
1.2 ООО переступает ИП, согласие от Арендодателя есть письменное
2. Пункт указанный выше был изначально в договоре
3. Меняется арендатор.

Риски при переуступке прав на аренду имущества - что говорит ГК РФ и как это отразится на госрегистрации?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)

Похожие вопросы

Можно ли арендовать участок, выигранный на аукционе у Администрации города? Важные положения законодательства.

Может ли генеральный директор ооо переуступить права аренды земельного участка другому ооо без согласия всех учредителей?

Переуступка прав и обязанностей аренды лесного земельного участка на ФИЗическое лицо - возможно ли такое?

Право аренды лесного участка.

Участка но он мне не нужен если не заключаю договор.

Какая правовая сила у соглашения об изменении запрещающего пункта в договоре аренды помещения?

Правда ли, что переуступку можно зарегистрировать в юстиции?

Необходимо ли согласие учредителей ООО при сдаче в аренду недвижимого имущества? Исходя из того что сделка крупная.

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59