Что необходимо предоставить натариусу при продаже квартиры с детскими долями - оповещение бывшего мужа через письмо.

Нотариус должен выдать вам копию уведомления и заявление о том, что он отправил вашему бывшему мужу данное уведомление, через месяц после отправки почтового уведомления бывшему мужу.

При государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии личное присутствие несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет обязательно, так как они это делают самостоятельно.

В соответствии со ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет (малолетних), сделки, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. В данном случае договор купли-продажи квартиры за малолетнего заключают (подписывают) его родители. При этом личное присутствие малолетнего при государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии не требуется. Сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет (малолетним), самостоятельно, считается недействительной (ст. 172 ГК РФ).

При отсутствии у несовершеннолетних родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также когда такие граждане по иным причинам остались без родительского попечения, в частности, когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов, над такими несовершеннолетними устанавливаются опека и попечительство (ст. 31 ГК РФ).

Таким образом, нотариус должен проверить у законных представителей несовершеннолетних документы, подтверждающие их статус и предоставляющие право действовать в качестве законных представителей.

Также для совершения отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему лицу, обязательно требуется разрешение органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"). Такое разрешение на практике орган опеки и попечительства дает при условии, что несовершеннолетнему (малолетнему) ребенку будет приобретено в собственность равнозначное недвижимое имущество по отношению к тому, которым он владел, или лучше, либо при условии, что деньги от продажи недвижимого имущества, принадлежащего малолетнему, будут перечислены на счет органов опеки и попечительства и использовать эти деньги можно будет только на приобретение малолетнему равнозначного жилья.

Без такого разрешения опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение: сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог; сделок по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению); сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей; других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного (ст. 37 ГК РФ, п. 1 ст. 21 Федерального закона "Об опеке и попечительстве").

При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут оспорить в судебном порядке опекун или попечитель, иные заинтересованные лица, а также прокурор (п. 3 ст. 21 Федерального закона "Об опеке и попечительстве").

Таким образом, нотариус обязан проверить не только наличие данного разрешения, но и соответствие условий сделки его содержанию. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется для совершения любой сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, независимо от того, есть у них родители или нет. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (п. 1 ст. 28 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ).

Приказом Минюста России от 15 марта 2000 г. N 91 "Об утверждении Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации" установлено, что, совершая в соответствии со ст. ст. 53 - 56 Основ удостоверение сделок с имуществом, нотариус проверяет: принадлежность этого имущества на праве собственности или ином вещном праве; наличие сособственников; наличие обременений, запрещения отчуждения или ареста данного имущества.

Нотариусом также проверяются документы об оценке имущества - предмета сделки: к ним относятся как документы, подтверждающие кадастровую оценку, так и документы об оценке, выданные в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 30 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Однако сказанное не означает, что продажа имущества несовершеннолетнего может быть осуществлена в любом случае. В соответствии со ст. 20 Федерального закона "Об опеке и попечительстве" установлен запрет на отчуждение недвижимого имущества несовершеннолетнего. Лишь в пяти случаях, установленных данной статьей, допускается отчуждение недвижимости. Таким образом, нотариус обязан проверить, чтобы продажа (мена) имущества несовершеннолетнего была осуществлена лишь при наличии допускаемых законом случаев. Наличие предварительного разрешения органа опеки и попечительства само по себе не означает, что нотариус может не проверять соответствие удостоверяемой им сделки положениям ст. 20 Федерального закона "Об опеке и попечительстве".

В заключение можно сделать вывод, что несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ), но, изучив и проверив все документы, можно обезопасить себя от рисков признания сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, недействительной.